- „Przepisanie” kredytu hipotecznego to w polskim prawie przejęcie długu, a nie cesja wierzytelności, zawsze za pisemną zgodą banku (aneks), w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 522 k.c.).
- Cesja zmienia wierzyciela, przejęcie długu zmienia dłużnika; bank bada zdolność nowej osoby jak przy nowym kredycie (art. 509 k.c., art. 519 k.c., Prawo bankowe art. 70).
- Po rozwodzie odpowiedzialność wobec banku trwa do czasu skutecznego przejęcia długu i podpisania aneksu.
- Decyzja kredytowa w praktyce zapada zwykle do 21 dni od złożenia kompletu dokumentów.
- Dla Ciebie: przygotuj pełny pakiet dokumentów, sprawdź BIK i zaplanuj kolejność czynności bank, notariusz, sąd.
- Co zrobić teraz: poproś bank o listę wymaganych dokumentów i harmonogram, potwierdź pisemnie koszty bankowe, notarialne i sądowe.
- Cały proces trwa średnio 4–8 tygodni i kosztuje ok. 1000–5000 zł (opłaty bankowe, notarialne i sądowe); wpisy w KW miejscowo mogą potrwać dłużej.
- Kluczowe dla banku: nowy dłużnik musi mieć zdolność kredytową, a nieruchomość aktualną wycenę.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną osobę odbywa się poprzez przejęcie długu za zgodą banku i na piśmie, zgodnie z art. 519 oraz 522 k.c. Cesja wierzytelności nie przenosi obowiązku spłaty na nową osobę, dlatego nie służy „przepisaniu” kredytu. Zastanawiasz się, jak przejść procedurę bez błędów i jakich liczb oraz dokumentów potrzebujesz, aby bank wydał zgodę.
W tym artykule poruszam następujące tematy:
Co to jest cesja wierzytelności, a czym jest przejęcie długu przy kredycie hipotecznym
Krótka odpowiedź: cesja przenosi prawa wierzyciela, a przejęcie długu przenosi odpowiedzialność dłużnika, tylko to drugie „przepisuje” kredyt.
Cesja wierzytelności z art. 509 k.c. przenosi prawa wierzyciela do długu na inny podmiot, nie zmienia osoby dłużnika. Stosują ją wierzyciele, na przykład przy sprzedaży portfeli wierzytelności. Przejęcie długu z art. 519 k.c. zastępuje dotychczasowego dłużnika nową osobą i prowadzi do zwolnienia poprzedniego dłużnika z obowiązku spłaty po uzyskaniu zgody wierzyciela, czyli banku. Forma jest istotna: zgoda banku i umowa przejęcia długu muszą być na piśmie pod rygorem nieważności (art. 522 k.c.). Różnica jest prosta: cesja przenosi prawo do długu, przejęcie długu przenosi obowiązek spłaty i odpowiedzialność wobec banku.
| Aspekt | Cesja wierzytelności | Przejęcie długu |
|---|---|---|
| Skutek | Zmiana wierzyciela | Zmiana dłużnika |
| Wymagana zgoda | Zgoda dłużnika co do zasady nie jest wymagana | Zgoda banku i forma pisemna obowiązkowe |
| Zastosowanie przy hipotece | Nie służy „przepisaniu” kredytu | Właściwa procedura przeniesienia zobowiązania |
Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny na inną osobę i jakie warunki stawia bank
Krótka odpowiedź: bank wyrazi zgodę, gdy nowy dłużnik ma zdolność kredytową, a zabezpieczenie jest wystarczające.
Bank dopuszcza przejęcie długu, gdy nowy dłużnik spełnia wewnętrzne kryteria ryzyka i ma zdolność kredytową w rozumieniu art. 70 Prawa bankowego oraz wytycznych Rekomendacji S. Typowe sytuacje to rozwód, rozliczenie współwłasności, przekazanie nieruchomości w rodzinie. Bank bada wysokość i stabilność dochodu, relację rat do dochodu, historię spłat w BIK, wiek kredytobiorcy oraz okres pozostały do spłaty. Wymaga aktualnej wyceny nieruchomości i potwierdzenia ciągłości zabezpieczenia. Opóźnienia w spłacie nie blokują procesu automatycznie, lecz obniżają ocenę ryzyka i szanse na zgodę. Jeśli w umowie obowiązują dopłaty lub preferencyjne warunki, bank sprawdza ich utrzymanie po zmianie dłużnika.
Jak krok po kroku wygląda procedura przejęcia długu w banku
Krótka odpowiedź: wspólny wniosek stron, analiza banku, aneks i ewentualny akt notarialny, a później wpisy w KW.
Rozpoczynasz od wspólnego wniosku stron: dotychczasowego dłużnika i osoby przejmującej zobowiązanie. Bank przekazuje listę dokumentów, uruchamia analizę, a w razie potrzeby wymaga operatu szacunkowego. Po pozytywnej ocenie przygotowuje aneks do umowy kredytowej albo kieruje strony do notariusza, jeśli następuje także przeniesienie własności. Po podpisaniu dokumentów bank aktualizuje dane i wyraźnie potwierdza zwolnienie dotychczasowego dłużnika. Gdy dochodzi do zmiany właściciela, składasz wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis własności. Hipoteka pozostaje skuteczna, bank dba o nieprzerwany ciąg zabezpieczeń. Na końcu aktualizujesz polisy i zgody w BIK, aby pozytywna historia była widoczna dla sektora.
Jakie dokumenty są potrzebne do przeniesienia kredytu hipotecznego i jak je przygotować
Krótka odpowiedź: przygotuj dokumenty osobiste, dochodowe, wyciągi, komplet umowny i dokumenty nieruchomości, zwykle nie starsze niż 30–60 dni.
Przygotuj dokumenty osobiste, dokumenty dochodowe odpowiednie dla formy zatrudnienia lub działalności, wyciągi z rachunków z ostatnich miesięcy oraz zestawienie bieżących zobowiązań. Dołącz umowę kredytu, harmonogram, potwierdzenia spłat i aneksy. W części nieruchomościowej potrzebny jest odpis księgi wieczystej, akt nabycia, operat szacunkowy oraz dokumenty potwierdzające stan prawny. Bank zwykle akceptuje dokumenty z ostatnich 30–60 dni. Bank może dopuścić zewnętrzny operat z listy akceptowanych rzeczoznawców. Utrzymuj spójną nazwę plików i kompletność paczki, analityk szybciej domknie wniosek, gdy materiały są pełne i czytelne.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego oraz jakie opłaty notarialne i sądowe uwzględnić
Krótka odpowiedź: najczęściej łączny koszt to ok. 1000–5000 zł plus ewentualny PCC przy sprzedaży.
Koszty składają się z opłat bankowych za rozpatrzenie wniosku i aneks, z taks notarialnych liczonych od wartości czynności według rozporządzenia o maksymalnych stawkach oraz z opłat sądowych w księgach wieczystych. Typowe pozycje w KW to 200 zł za wpis własności oraz 200 zł za wpis hipoteki, a także 100 zł za wykreślenie hipoteki zgodnie z art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Dolicz koszt operatu szacunkowego, odpisów i aktualizacji polis. Poproś bank o pisemne zestawienie opłat oraz notariusza o kalkulację przed czynnością, wtedy budżet procesu jest przewidywalny.
| Rodzaj opłaty | Szacunkowy koszt | Uwagi |
|---|---|---|
| Prowizja banku za aneks | 500–1500 zł | Zależna od banku |
| Operat szacunkowy | 400–800 zł | Jeśli wymagany |
| Taksa notarialna | ≈ 1970 zł + VAT | Przykład poniżej stawki maksymalnej; maks. dla 350 000 zł to 2170 zł netto |
| Opłaty sądowe (wpis/wykreśl.) | 400 zł | Wpis własności i hipoteki |
| Podatek PCC (jeśli dotyczy) | 2% | Przy umowie sprzedaży; zwolnienie dla pierwszego mieszkania i wyłączenie przy VAT |
| SUMA (przykład) | ~3270–5670 zł + VAT | Bez podatku PCC |
Oś czasu – ile trwa przeniesienie kredytu?
Krótka odpowiedź: najczęściej 4–8 tygodni od złożenia wniosku do wpisów w księdze wieczystej.
- Tydzień 1: złożenie wniosku i skompletowanie dokumentów.
- Tydzień 2–4: analiza kredytowa i weryfikacja prawna w banku; decyzja zwykle do 21 dni przy komplecie dokumentów.
- Tydzień 5: decyzja banku, przygotowanie aneksu.
- Tydzień 6: podpisanie aneksu i lub aktu notarialnego.
- Tydzień 7–8: złożenie wniosków w sądzie i oczekiwanie na wpisy w KW; lokalnie możliwe dłuższe terminy.
Jak przenieść kredyt po rozwodzie lub rozstaniu i kiedy bank zwalnia jednego z kredytobiorców
Krótka odpowiedź: wyrok nie wystarczy, konieczna jest zgoda banku i przejęcie długu przez jedną ze stron.
Wyrok o podziale majątku porządkuje relacje między byłymi małżonkami, nie zmienia jednak odpowiedzialności wobec banku. Zwolnienie jednego współkredytobiorcy następuje po skutecznym przejęciu długu przez drugą stronę i podpisaniu aneksu. Jeśli zdolność jednej osoby jest niewystarczająca, bank odmawia i utrzymuje odpowiedzialność solidarną. Często stosuje się przejęcie długu połączone z rozliczeniem udziału byłego małżonka ze środków własnych lub z kredytu refinansowego. Zachowaj kolejność: najpierw zgoda banku i dokumenty kredytowe, następnie akt notarialny oraz wnioski do KW.
Jak działa przejęcie długu w rodzinie oraz przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość
Krótka odpowiedź: w rodzinie obowiązują te same standardy oceny, a zmiana zabezpieczenia nie zmienia dłużnika.
W rodzinie bank stosuje te same standardy oceny ryzyka. Rodzic, dziecko lub rodzeństwo przejmuje dług po pełnej analizie zdolności, bez preferencji wynikających z pokrewieństwa. Oddzielny przypadek to zmiana prawnego zabezpieczenia: ustanowienie nowej hipoteki na innej nieruchomości i zwolnienie dotychczasowej po decyzji banku oraz aktualnej wycenie. Taka operacja nie zmienia dłużnika, zmienia wyłącznie przedmiot zabezpieczenia. Bank dba, aby nowe zabezpieczenie nie obniżało poziomu ochrony.
Jak przeniesienie kredytu wpływa na scoring w BIK i zdolność kredytową nowego dłużnika
Krótka odpowiedź: ogranicz liczbę zapytań i trzymaj DTI w bezpiecznych widełkach, to podnosi szanse na zgodę.
Bank pobiera raporty BIK i ocenia punktację. Duża liczba zapytań w krótkim czasie obniża scoring i pogarsza ocenę ryzyka. Krótkie porównanie ofert w zbliżonym czasie ma zwykle ograniczony wpływ; problematyczne są liczne, rozproszone w czasie zapytania. Po spłacie zobowiązania pozytywna historia może pozostać widoczna w bazie za Twoją zgodą przetwarzania przez okres do 5 lat. Dodatkowo Prawo bankowe przewiduje przetwarzanie bez zgody przez 5 lat dla zobowiązań zamkniętych z opóźnieniami przekraczającymi 60 dni po spełnieniu warunków informacyjnych. Przykład liczbowy: przy dochodzie 9 000 zł netto i łącznych ratach 3 500 zł obciążenie wynosi 38,9%, niższy wskaźnik DTI zwiększa szansę na zgodę banku.
- Przed przejęciem długu: istniejące raty 1500 zł + nowa rata 2000 zł = 3500 zł łącznie → DTI 38,9% (często akceptowalne).
- Scenariusz graniczny: istniejące raty 3000 zł + nowa rata 2000 zł = 5000 zł łącznie → DTI 55,5% (bank prawdopodobnie odrzuci wniosek).
Co zrobić, gdy bank odmawia zgody na przeniesienie kredytu i jakie są alternatywy
Krótka odpowiedź: rozważ refinansowanie, dołączenie współkredytobiorcy, zmianę parametrów lub sprzedaż nieruchomości.
Masz kilka rozwiązań. Refinansowanie w innym banku spłaca dotychczasowy kredyt i ustanawia własne zabezpieczenie. Dołączenie współkredytobiorcy lub poręczyciela podnosi zdolność i może odblokować pozytywną decyzję. Zmiana parametrów w aneksie, na przykład wydłużenie okresu spłaty, obniża ratę i poprawia wskaźniki ryzyka. Sprzedaż nieruchomości i spłata kończy odpowiedzialność i zamyka proces. Każdą ścieżkę poprzedź kalkulacją: dochód, koszty, suma rat oraz prognozowana rata po zmianie, wtedy wybór jest przejrzysty.
Checklista – krok po kroku
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 23 sierpnia 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
