- ⏰ Pozwolenie: decyzja zasadniczo w 65 dni od kompletnego PB-1; dla części inwestycji specjalnych 45 dni.
- ⏱️ Zgłoszenie: 21 dni na ewentualny sprzeciw; dla domu do 70 m² zgłoszenie działa bez sprzeciwu organu (milcząca zgoda).
- 💰 Opłaty: budownictwo mieszkaniowe — zwolnienie; w funkcji mieszanej liczysz tylko część niemieszkalną; pozwolenie na użytkowanie = 25% stawek z pozwolenia.
- 🖥️ Cyfryzacja: PB-1 złóż przez e-Budownictwo; dziennik prowadzisz papierowo lub w EDB (od 27.01.2023).
- 📆 Ważność: pozwolenie wygasa po 3 latach braku startu robót lub przy przerwie dłuższej niż 3 lata.
- termin_pozwolenie: 65 dni
- termin_specjalny: 45 dni
- termin_sprzeciw_zgloszenie: 21 dni
- termin_odwolanie: 14 dni
- waznosc_pozwolenia: 3 lata
- kanal_zlozenia: e-Budownictwo / kancelaria / poczta
- dziennik_budowy: papier / EDB (od 2023-01-27)
- oplata_pelnomocnictwo: 17 PLN
- zwolnienie_z_oplaty: budownictwo_mieszkaniowe
- przelicznik_oplaty_uzytkowanie: 0.25
- dom_70m2_sprzeciw: false
- wz_waznosc_od: 2026-01-01 (ważność 5 lat)
- wz_zgodnosc_plan_ogolny_od: 2026-07-01
- projekt_techniczny: wymagany na budowie, nie składany do organu
Pozwolenie na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, najczęściej starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Termin na decyzję wynosi zasadniczo 65 dni od złożenia kompletnego PB-1, przy inwestycjach specjalnych 45 dni. W sprawach mieszkaniowych decyzja pozostaje bez opłaty skarbowej. Cały proces opiera się na zgodności projektu z MPZP lub WZ, rzetelnym komplecie załączników i poprawnym złożeniu dokumentów. Poniżej — instrukcja krok po kroku.
W tym artykule poruszam następujące tematy:
Co to jest pozwolenie na budowę i kiedy jest wymagane?
Pozwolenie na budowę to decyzja uprawniająca do rozpoczęcia i prowadzenia robót, jeśli obiekt lub roboty nie mieszczą się w art. 29 (zwolnienia) ani w trybie zgłoszenia z art. 30. Przykłady: dom jednorodzinny może przejść przez pozwolenie albo zgłoszenie zależnie od parametrów i obszaru oddziaływania; hala, stacja paliw, rozbudowane sieci — wymagają decyzji. Zgłoszenie dotyczy prostszych obiektów i robót, brak sprzeciwu w 21 dni daje prawo do rozpoczęcia prac. W skrócie: obszar oddziaływania to zasięg wpływu obiektu na sąsiednie nieruchomości według przepisów techniczno-budowlanych; im większy, tym częściej konieczna decyzja.
Strategia: MPZP czy WZ? Co wybrać i dlaczego to ważne?
MPZP — Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
- ✔️ Zalety: pewność i szybkość, jasno opisane parametry, krótsza ścieżka formalna, mniejsze ryzyko sporów planistycznych.
- ⚠️ Wady: mniejsza elastyczność, plan bywa nieaktualny względem nowych trendów.
WZ — Decyzja o Warunkach Zabudowy
- ✔️ Zalety: elastyczność tam, gdzie nie ma planu; możliwość dopasowania inwestycji.
- ⏳ Wady: długi czas (często 6–12+ miesięcy), wymóg „dobrego sąsiedztwa”, ryzyko udziału stron i odwołań.
Wniosek strategiczny: działka z MPZP jest droższa, ale zapewnia spokój i przewidywalność. Działka bez planu bywa okazją cenową, lecz obarczoną ryzykiem opóźnień.
Kto wydaje pozwolenie i jak ustalić właściwy urząd?
Właściwość ustalasz według położenia inwestycji. Błędne adresowanie PB-1 skutkuje przekazaniem między organami i poślizgiem. Najprościej — znaleźć w BIP kartę usługi „pozwolenie na budowę” i sprawdzić wymagane załączniki, formaty i doręczenia.
Jakie dokumenty dołączyć do PB-1 i skąd je zdobyć?
Trzonem wniosku jest PB-1 oraz projekt budowlany, który składa się z: projektu zagospodarowania terenu (PZT) i projektu architektoniczno-budowlanego (PAB) – te elementy składasz do organu – oraz projektu technicznego (PT), wymaganego na budowie i okazywanego organom nadzoru, ale nie dołączanego do PB-1. Dołączasz też oświadczenie o prawie do dysponowania na cele budowlane oraz dokument planistyczny: MPZP albo WZ. W zależności od zakresu – warunki przyłączeń i uzgodnienia branżowe.
Jak złożyć wniosek: urząd, poczta czy e-Budownictwo?
Platforma e-Budownictwo prowadzi przez kroki i waliduje pliki. Po decyzji organ udostępnia projekt z klauzulą zatwierdzenia. Przed wejściem na plac budowy przygotuj dziennik budowy: papierowy albo EDB — system działa od 27.01.2023; wybór formy należy do inwestora.
Ile trwa uzyskanie pozwolenia i jak działają terminy?
Do limitu nie wlicza się okresów przerw spowodowanych uzupełnieniami oraz uzgodnieniami poza organem. Po doręczeniu decyzji biegnie 14 dni na odwołanie. Realny czas zależy od jakości projektu i kompletności załączników.
Ile kosztuje pozwolenie i kiedy płaci się opłatę skarbową?
Decyzja dla budownictwa mieszkaniowego nie podlega opłacie skarbowej. Przy funkcji mieszanej opłatę liczysz wyłącznie od części niemieszkalnej. Wybrane stawki według wykazu opłaty skarbowej:
| Przedmiot | Stawka | Podstawa / uwagi praktyczne |
|---|---|---|
| Pozwolenie na budowę budynku dla działalności gospodarczej | 1 zł/m² pow. użytkowej, maks. 539 zł | Przy funkcji mieszanej nie uwzględnia się powierzchni mieszkalnej. |
| Pozwolenie na budowę innego budynku (niemieszkalny) | 48 zł | Pozycja ogólna dla budynku niemieszkalnego. |
| Pozwolenie na budowę sieci do 1 km | 105 zł | Sieci z wykazu opłat (wod./kan./energetyczne itp.). |
| Pozwolenie na budowę sieci powyżej 1 km | 2 143 zł | Sieci z wykazu opłat. |
| Urządzenia budowlane związane z obiektem | 91 zł | Zgodnie z pozycją w wykazie. |
| Zatwierdzenie projektu budowlanego | 47 zł | Dotyczy zatwierdzenia PZT/PAB, gdy przewidziane. |
| Pełnomocnictwo | 17 zł | Z ustawowymi zwolnieniami (np. budownictwo mieszkaniowe). |
| Stopka: opłata skarbowa za pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego wynosi 25% stawek określonych dla pozwolenia na budowę. | ||
Jakie są realne koszty projektu i geodezji?
Przykład budżetu startowego dla domu jednorodzinnego: projekt 12 000 zł, mapa 1 200 zł, uzgodnienia 800 zł, koordynacja 1 000 zł, razem 15 000 zł. To punkt odniesienia do rozmów z wykonawcami.
Koszty, o których nikt nie mówi
- 🧪 Badania geotechniczne: ok. 1 500–3 000 zł; kluczowe dla fundamentów i doboru posadowienia.
- 📐 Obsługa geodezyjna: wytyczenie ok. 1 500 zł, inwentaryzacja powykonawcza ok. 1 500 zł.
- 🔌 Przyłącza: opłaty za prąd, wodę, gaz — często kilka tysięcy złotych, poza opłatą skarbową.
- 👷 Kierownik budowy: od ok. 3 000 zł wzwyż; nawet gdy prawo nie wymaga (dom 70 m²), zwiększa bezpieczeństwo procesu.
Kiedy wystarczy zgłoszenie zamiast pozwolenia?
Milcząca zgoda: brak sprzeciwu w 21 dni nie jest decyzją, ale wywołuje skutki prawne uprawniające do rozpoczęcia robót; nadzór budowlany może weryfikować legalność prac. Dla domu do 70 m² działa „Dom bez formalności”: zgłoszenie z projektem i wymaganymi oświadczeniami, a organ nie wnosi sprzeciwu. Ustawowo brak obowiązku ustanawiania kierownika i prowadzenia dziennika, jeśli spełniono warunki (inwestor może je wprowadzić dobrowolnie). W zgłoszeniu nie występują strony postępowania; w pozwoleniu — tak.
Co zrobić po otrzymaniu decyzji?
Po decyzji pobierz projekt z klauzulą zatwierdzenia. Przygotuj dziennik budowy — papier lub EDB. Zawiadom PINB o terminie rozpoczęcia robót. Decyzja wygasa, jeśli nie rozpoczniesz robót w ciągu 3 lat od uprawomocnienia albo przerwiesz je na okres dłuższy niż 3 lata. Odwołanie składa się w 14 dni od doręczenia, za pośrednictwem organu I instancji.
Wniosek złożono do urzędu niewłaściwego miejscowo. Sprawa została przekazana według właściwości, co dodało 21 dni do kalendarza i wymusiło aktualizację załączników. Wniosek ponownie uznano za kompletny dopiero po dosłaniu braków. Jak uniknąć? Sprawdź właściwość organu w BIP i parametry działki (obręb, arkusz, numery) przed wygenerowaniem PB-1 w e-Budownictwie.
✔️ Checklista – krok po kroku
- Zweryfikuj MPZP lub uzyskaj WZ; potwierdź właściwy organ (starosta/prezydent/wojewoda).
- Zamów mapę do celów projektowych; podpisz umowę z projektantem na PZT + PAB + PT i obsługę formalną.
- Uzyskaj warunki przyłączeń i wymagane uzgodnienia; przygotuj oświadczenie o prawie do dysponowania.
- Wygeneruj PB-1 w e-Budownictwie; dołącz komplet załączników i złóż wniosek.
- Po decyzji odbierz projekt z klauzulą; przygotuj dziennik (EDB/papier); zawiadom PINB o starcie robót.
- Pilnuj 3-letniej ważności pozwolenia i terminów przerw.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile czeka się na pozwolenie na budowę?
Do 65 dni od kompletu PB-1; w inwestycjach kolejowych i części biogazowni rolniczych termin wynosi 45 dni.
Czy dom do 70 m² wymaga pozwolenia?
Nie, działa szczególne zgłoszenie bez sprzeciwu organu (milcząca zgoda), przy spełnieniu ustawowych warunków.
Kto wydaje pozwolenie na budowę?
Starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu; w sprawach szczególnych wojewoda.
Jakie są opłaty skarbowe przy pozwoleniu?
Mieszkaniowe nie generuje opłaty; w funkcji mieszanej liczysz tylko część niemieszkalną; pozwolenie na użytkowanie = 25% stawki z pozwolenia.
Czy PB-1 złożę online?
Tak, w e-Budownictwie; status sprawy śledzisz online.
Czy po decyzji potrzebny jest dziennik budowy?
Tak, papierowy lub EDB; wyjątki obejmują dom 70 m² w trybie szczególnym.
Kiedy pozwolenie traci ważność?
Gdy brak rozpoczęcia robót przez 3 lata od uprawomocnienia albo przerwa w robotach trwa dłużej niż 3 lata.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 23 sierpnia 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
