- Stan prawny nieruchomości potwierdzisz w czterech krokach: księga wieczysta, Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB) z mapą ewidencyjną, dokumenty planistyczne oraz komplet oświadczeń i zaświadczeń przy akcie.
- księga wieczysta ma działy I–IV; wzmianka o wniosku ogranicza rękojmię jawności do czasu rozstrzygnięcia przez sąd wieczystoksięgowy.
- dane działki i budynku weryfikujesz w EGiB i na Geoportalu GUGiK; rozbieżności wyjaśnia starosta.
- plan ogólny gminy i MPZP określają przeznaczenie; termin przyjęcia planów ogólnych to 30 czerwca 2026 r., a od 1 stycznia 2026 r. decyzje WZ co do zasady wiążą plan ogólny.
- prawo pierwokupu gminy działa w przypadkach z art. 109 UGN; umowa jest warunkowa, notariusz zawiadamia gminę w trybie art. 110 UGN.
Stan prawny nieruchomości potwierdzisz, czytając księgę wieczystą, porównując dane z EGiB i mapy ewidencyjnej, sprawdzając dokumenty planistyczne oraz kompletując oświadczenia i zaświadczenia sprzedającego.
Ten proces minimalizuje ryzyko ukrytych roszczeń, hipotek i ograniczeń zabudowy. Poniżej znajdziesz instrukcję krok po kroku, checklistę oraz źródła GOV.
W tym artykule poruszam następujące tematy:
Jak ustalić numer księgi wieczystej i przygotować listę dokumentów do weryfikacji
W skrócie: zacznij od poproszenia sprzedającego o numer księgi wieczystej i identyfikator działki. To Twoje klucze do całej analizy.
Numer księgi wieczystej otrzymasz od sprzedającego; znajdziesz go też w poprzednim akcie notarialnym albo w odpisie z sądu rejonowego. Zbierz: numer KW, identyfikator działki (obręb i numer), adres administracyjny, dane wspólnoty lub spółdzielni, a przy domu także numery przyłączy mediów. Poproś o: akt nabycia i aneksy, potwierdzenia rozliczeń zaliczek, protokoły liczników.
Zbuduj „teczkę due diligence”: aktualny odpis KW (zwykły, przy analizie historii – zupełny), wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru budynków/lokali, wydruk MPZP lub decyzji WZ, informację o ochronie konserwatorskiej, zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach oraz opłatach wspólnoty/spółdzielni, zaświadczenie o osobach zameldowanych, rozliczenia mediów. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu żądaj aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni o tytule prawnym i braku roszczeń.
Gdzie sprawdzić księgę wieczystą online i co oznaczają działy I–IV
W skrócie: sprawdź eKW, zanotuj wzmianki i wpisy z działów III–IV, a następnie potwierdź dokumenty źródłowe w aktach KW.
System eKW Ministerstwa Sprawiedliwości udostępnia: Dział I-O/I-Sp – oznaczenie nieruchomości i prawa związane z własnością, Dział II – właściciel lub użytkownik wieczysty, Dział III – prawa, roszczenia, ograniczenia, Dział IV – hipoteki. Wzmianka sygnalizuje toczące się postępowanie i ogranicza rękojmię jawności do czasu rozstrzygnięcia.
Dlaczego „wzmianka” w KW zatrzymuje bezpieczeństwo transakcji?
Do czasu zakończenia sprawy nie działa ochrona nabywcy z rękojmi jawności. Zastosuj warunek zawieszający wypłatę ceny i monitoruj eKW do ujawnienia wpisu lub oddalenia wniosku.
| Wpis w KW | Ryzyko dla nabywcy | Co zrobić? |
|---|---|---|
| wzmianka o wniosku | wyłączenie rękojmi do czasu rozstrzygnięcia | warunek zawieszający + monitoring eKW |
| dożywocie (dział III) | lokator z prawem do zamieszkiwania i świadczeń | zniesienie/umowa lub korekta ceny |
| hipoteka (dział IV) | ryzyko braku wykreślenia po cenie | spłata z ceny + list mazalny + KW-WPIS |
Jak porównać EGiB z księgą wieczystą i mapą ewidencyjną
W skrócie: porównaj identyfikator działki, powierzchnię i przebieg granic między EGiB, KW i mapą.
Dlaczego dane w EGiB i KW muszą być identyczne?
Rozbieżność w identyfikatorze, powierzchni albo obrębie tworzy ryzyko błędnej identyfikacji nieruchomości. Różnice wyjaśnij w starostwie lub u geodety przed zawarciem umowy.
Otwórz Geoportal Krajowy z warstwą EGiB. Zanotuj identyfikator, powierzchnię i kontur. Dane referencyjne prowadzi starosta, GUGiK udostępnia usługi krajowe. Przy lokalach porównaj numer i powierzchnię użytkową z KW i inwentaryzacją; sprawdź udział w nieruchomości wspólnej i prawa do dojazdu.
Jak sprawdzić MPZP, plan ogólny gminy lub decyzję WZ oraz prawo pierwokupu i ochronę konserwatorską
W skrócie: sprawdź MPZP lub plan ogólny w BIP, a przy braku planu oceń warunki WZ, zabytki oraz pierwokup.
Przeznaczenie terenu i parametry zabudowy znajdziesz w MPZP. Gdy brak planu, sprawdź plan ogólny gminy i ewentualną decyzję WZ. Termin przyjęcia planów ogólnych to 30 czerwca 2026 r., a od 1 stycznia 2026 r. WZ co do zasady muszą być zgodne z planem ogólnym, zwłaszcza w obszarach uzupełnienia zabudowy. Dla zabytków użyj rejestru NID.
Prawo pierwokupu gminy obejmuje m.in. niezabudowane nieruchomości nabyte od Skarbu Państwa/JST, użytkowanie wieczyste niezabudowanego gruntu, tereny publiczne z MPZP albo decyzji o lokalizacji celu publicznego, a także nieruchomości wpisane do rejestru zabytków. Umowa sprzedaży jest warunkowa, notariusz zawiadamia gminę i oczekuje na oświadczenie.
- po 1 stycznia 2026 r. bez planu ogólnego co do zasady nie uzyskasz nowych WZ,
- sprawdź w BIP: uchwałę o przystąpieniu, etap projektu planu, obszary uzupełnienia zabudowy,
- oceń, czy Twoje postępowanie wszczęto przed 1 stycznia 2026 r. i jakie mają zastosowanie przepisy przejściowe.
Jak wykryć prawa i roszczenia w dziale III: służebności, dożywocie, najem, ostrzeżenia
W skrócie: ustal treść dokumentu źródłowego i etap postępowania; przy wzmiance wpisz do umowy warunek zawieszający.
Służebność drogi ogranicza zabudowę i korzystanie z części gruntu, służebność przesyłu potwierdza przebieg sieci. Dożywocie zapewnia uprawnionemu zamieszkiwanie i świadczenia, pozostaje po sprzedaży do czasu zniesienia albo zamiany na rentę. Roszczenia z umów przedwstępnych lub deweloperskich blokują sprzedaż z pominięciem uprawnionych. Ostrzeżenia o niezgodności KW z rzeczywistością oraz wzmianki o wnioskach wskazują na toczącą się sprawę.
Jak ocenić obciążenia finansowe w dziale IV i zabezpieczenia na nieruchomości
W skrócie: zaplanuj spłatę z ceny, uzyskaj list mazalny i złóż KW-WPIS o wykreślenie hipoteki.
W dziale IV odczytasz sumę hipoteki i wierzyciela. W starszych wpisach występuje dawne określenie „suma najwyższa”; obecnie funkcjonuje jednolita hipoteka z sumą zabezpieczenia. Zaplanuj: spłatę z ceny na rachunek banku, uzyskanie listu mazalnego oraz złożenie wniosku o wykreślenie przez notariusza. Przy hipotece przymusowej rozlicz zobowiązanie przed finalizacją.
Przykład: cena 800 000 zł, saldo kredytu 360 000 zł. W akcie wskazujesz dwa przelewy: 360 000 zł do banku wierzyciela, resztę do sprzedającego. Po spłacie bank wydaje list mazalny; notariusz składa wniosek o wykreślenie wpisu i monitoruje eKW do ujawnienia zmiany.
- uzyskaj zgodę wierzyciela („list/kwit mazalny”),
- wypełnij formularz KW-WPIS i złóż w sądzie wieczystoksięgowym,
- po wpisie sprawdź dział IV w eKW i pobierz odpis.
Jak potwierdzić tytuł prawny do lokalu lub gruntu: własność, spółdzielcze, użytkowanie wieczyste i udziały
W skrócie: w dziale II KW sprawdź właścicieli i rodzaj prawa; przy spółdzielczym poproś o aktualne zaświadczenie.
Dział II wskazuje właścicieli oraz rodzaj prawa. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pożądana jest osobna KW; jeśli jej brak, zażądaj zaświadczenia ze spółdzielni o tytule prawnym i braku roszczeń. Dla użytkowania wieczystego przekształconego we własność przygotuj zaświadczenie o przekształceniu i potwierdzenie rozliczeń.
Przy współwłasności odczytaj udziały i legitymację do rozporządzania. Gdy budynek stoi na kilku działkach, upewnij się, że prawo obejmuje pełny obszar funkcjonalny, w tym dojazd. Brak dostępu uregulujesz przez służebność drogi koniecznej.
Jak zbadać ryzyka pozaksięgowe: podatki, opłaty we wspólnocie, media, zameldowanie i umowy najmu
W skrócie: zbierz zaświadczenia i protokoły odczytów; stan prawny uzupełnij o ocenę techniczną i energetyczną.
Czy świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży?
Tak, sprzedający przekazuje świadectwo charakterystyki energetycznej; brak dokumentu naraża na karę grzywny, a parametry wpływają na przyszłe koszty utrzymania.
Na czym polega due diligence techniczne lokalu lub domu?
Obejmuje przegląd budowlany, ocenę dachu, izolacji, stolarki, instalacji (elektryczna, gazowa, wod-kan., wentylacja). Zgłoszone i niezrealizowane zalecenia ujęte w protokołach wpływają na budżet po zakupie.
Ryzyka niewidoczne w KW ograniczysz zestawem zaświadczeń: o niezaleganiu w podatkach (KAS), braku zaległości we wspólnocie/spółdzielni, stanie meldunkowym, rozliczeniach mediów. Zameldowanie jest czynnością ewidencyjną – nie tworzy praw do lokalu. W przypadku najmu nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego; czynsz zaległy sprzed sprzedaży należy się zbywcy.
Nietypowe sytuacje i scenariusze specjalne
W skrócie: przeanalizuj dodatkowe ograniczenia i uprawnienia stron – dotyczą one ziemi rolnej, spadków, spółek oraz sprzedaży egzekucyjnej.
Czy osoba niebędąca rolnikiem kupi działkę rolną?
Tak, przy małych areałach; w obrocie ziemią rolną występuje KOWR z uprawnieniami pierwokupu i nabycia. Przy większych powierzchniach kupno wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR lub spełnienia warunków ustawowych.
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość ze spadku lub darowizny?
Zażądaj postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia oraz zaświadczenia z US o rozliczeniu podatku od spadków i darowizn. Gdy dziedziczy kilku spadkobierców, sprawdź zgodę wszystkich.
Na co uważać przy zakupie od spółki (sp. z o.o., S.A.)?
Zweryfikuj w KRS firmę, status i sposób reprezentacji; w razie potrzeby poproś o uchwałę zarządu/zgromadzenia. Sprawdź pełnomocnictwa, beneficjenta rzeczywistego i ewentualne ograniczenia z umowy spółki.
Zakup od syndyka lub komornika – czym różni się procedura?
Warunki określa obwieszczenie i protokół sprzedaży. Część obciążeń wygasa z mocy prawa po przysądzeniu własności, ale wymaga to analizy dokumentów i statusu wpisów w KW przed przystąpieniem do licytacji.
Umowa przedwstępna: zadatek, zaliczka, forma
W skrócie: użyj aktu notarialnego przy umowie przedwstępnej, a przy płatnościach rozróżnij zadatek i zaliczkę.
Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?
Zadatek umacnia zobowiązanie: przy niewykonaniu przez jedną stronę druga zatrzymuje zadatek albo żąda dwukrotności. Zaliczka jest częścią ceny i podlega zwrotowi przy braku umowy. Wybór wpływa na rozliczenia przy sporze.
Dlaczego forma aktu notarialnego w umowie przedwstępnej ma znaczenie?
Akt notarialny daje silniejsze roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Notariusz złoży wnioski do KW i może wprowadzić warunki zawieszające oraz dyspozycje płatności.
Jak domknąć due diligence i transakcję: oświadczenia i zaświadczenia, rola notariusza i prawnika
W skrócie: wprowadź warunek zawieszający, rozważ depozyt notarialny lub rachunek powierniczy, monitoruj eKW do ujawnienia wpisów.
Przed aktem skompletuj: aktualny odpis KW, wypis i wyrys EGiB, wydruki MPZP lub WZ, zaświadczenia o niezaleganiu, stan meldunkowy, protokoły mediów, dokumenty do wykreślenia hipotek oraz zgody współwłaścicieli. Notariusz weryfikuje tożsamość, składa wnioski wieczystoksięgowe, zawiadamia gminę przy pierwokupie i zarządza płatnościami według dyspozycji w akcie.
Checklista – krok po kroku
Słowniczek pojęć
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: ochrona nabywcy działająca, gdy brak wzmianki o toczącej się sprawie i wpis jest zgodny ze stanem ujawnionym w KW.
Wzmianka: informacja o złożonym wniosku/środku zaskarżenia – do czasu rozstrzygnięcia ogranicza rękojmię.
List mazalny: zgoda wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki.
Służebność przesyłu: prawo przedsiębiorcy do korzystania z gruntu w zakresie urządzeń przesyłowych.
Plan ogólny gminy: akt planistyczny wiążący decyzje WZ wydawane od 1 stycznia 2026 r.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, jeśli zastosujesz warunek zawieszający i wypłatę ceny po rozstrzygnięciu wniosku oraz sprawdzisz akta KW.
Od kilku tygodni do kilku miesięcy; potrzebny jest oryginał zgody banku („list mazalny”) i wniosek KW-WPIS do sądu.
KW daje pełną jawność i ułatwia finansowanie; spółdzielcze bez KW potwierdzasz zaświadczeniem i wpisujesz do KW po zakupie.
Tak, przy małych areałach i braku wykonania pierwokupu przez KOWR; większe powierzchnie wymagają zgody KOWR lub spełnienia warunków ustawowych.
Uprawniony zachowuje prawo zamieszkiwania i świadczeń; nabywca przejmuje obowiązki do czasu zniesienia lub zamiany na rentę.
Nie, to czynność ewidencyjna; o prawach decyduje wpis w KW lub umowa najmu.
Nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego; zaległy czynsz sprzed sprzedaży przysługuje zbywcy.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 23 sierpnia 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
