- Promesa kredytowa to pisemne przyrzeczenie banku dotyczące udzielenia kredytu na opisanych warunkach, pod warunkiem spełnienia wymagań wskazanych w dokumencie.
- Promesa porządkuje negocjacje i terminy przy umowie rezerwacyjnej lub umowie przedwstępnej, bo pokazuje sprzedającemu parametry finansowania i listę warunków do spełnienia.
- Na rynku pierwotnym opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej ma limit ustawowy do 1% ceny z prospektu informacyjnego, a zwrot zależy od zdarzeń opisanych w ustawie i w treści umowy, dlatego promesa ułatwia ułożenie bezpiecznych terminów.
- Co zrobić teraz? Poproś bank o wzór promesy i listę warunków, a w umowie wpisz terminy zgodne z realnym kalendarzem kredytowym oraz bufor na dokumenty i uzupełnienia.
Promesa kredytowa to dokument banku, który potwierdza gotowość udzielenia kredytu na opisanych warunkach, pod warunkiem spełnienia wymagań wskazanych w promesie.
Jeśli kupujesz mieszkanie lub dom, promesa zamienia deklaracje na konkret: kwotę, cel, listę warunków i datę ważności. To ma znaczenie, gdy umowy cywilne narzucają krótkie terminy, a proces kredytowy obejmuje analizę dochodu, historii, nieruchomości i zabezpieczeń.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Promesa kredytowa | Gdy sprzedający oczekuje potwierdzenia finansowania, a Ty chcesz ułożyć daty w umowie pod realny proces w banku. | Parametry na piśmie, lista warunków, argument w negocjacjach, porządek w harmonogramie. | Często płatna, zawsze warunkowa, ograniczona czasowo. | Poczucie bezpieczeństwa bez dopięcia warunków promesy i dokumentów nieruchomości. |
| Wstępna ocena zdolności lub symulacja | Gdy dopiero szukasz nieruchomości i chcesz znać realny budżet. | Szybko pokazuje widełki, pomaga dobrać cenę i wkład własny. | Nie jest zobowiązaniem banku, nie domyka weryfikacji. | Zbyt optymistyczna kalkulacja bez pełnych danych o zobowiązaniach i kosztach. |
| Decyzja kredytowa i oferta wiążąca | Gdy masz wybraną nieruchomość i kompletujesz dokumenty do finalizacji zakupu. | Najwyższa pewność procesu, jasne warunki uruchomienia, przygotowanie do umowy kredytu. | Dłuższy proces, więcej dokumentów, wycena i analiza nieruchomości. | Opóźnienia w dokumentach nieruchomości oraz terminy umów cywilnych ustawione zbyt krótko. |
Przykładowa decyzja: Gdy sprzedający naciska na szybkie podpisy, promesa porządkuje rozmowę i terminy, a pełna decyzja kredytowa domyka temat przy finalizacji.
W tym artykule poruszam następujące tematy:
Co to jest promesa kredytowa i czym różni się od decyzji kredytowej, wstępnej oceny zdolności oraz pre-approval?
Wstępna ocena zdolności kredytowej jest kalkulacją na danych, które podajesz, bez pełnego domknięcia weryfikacji. Pre-approval bywa nazwą handlową lub procedurą, a o realnej wartości decyduje treść dokumentu, nie etykieta.
W umowach rezerwacyjnych i w sporach o zwrot opłaty liczy się to, czy dokument spełnia funkcję przyrzeczenia udzielenia kredytu oraz jakie ma warunki. Banki stosują różne nazwy, dlatego bezpieczniej opierać się na treści, nie na tytule dokumentu.
- Wstępna ocena zdolności: szacunek budżetu, bez przyrzeczenia banku.
- Promesa: przyrzeczenie na piśmie, z warunkami i terminem ważności.
- Decyzja kredytowa: rozstrzygnięcie wniosku, przygotowanie do podpisania umowy i uruchomienia środków po spełnieniu warunków.
Jakie elementy promesy są „twarde” (kwota, cel, okres, warunki), a które są warunkowe i mogą się zmienić?
Najczęściej promesa zawiera: maksymalną kwotę, cel, okres, termin ważności, listę warunków i dokumentów. Część banków dopisuje minimalny wkład własny oraz opis zabezpieczenia, w tym hipotekę.
Uwaga o cenie kredytu: promesa często nie przesądza o finalnej marży ani o warunkach cross-sellingu. Jeśli dokument odsyła do taryfy, regulaminu lub decyzji po analizie, traktuj cenę jako element do potwierdzenia na etapie decyzji i umowy.
- „Twarde”: kwota, cel, okres, waluta, termin ważności promesy, wskazane dokumenty do dostarczenia.
- Warunkowe: marża i warunki dodatkowe po analizie, wycena nieruchomości, decyzje dot. zabezpieczeń, akceptacja źródła dochodu po aktualizacji dokumentów.
Kiedy promesa kredytowa realnie pomaga przy zakupie mieszkania lub domu, a kiedy jest tylko kosztem i formalnością?
Najczęstsze scenariusze: deweloper żąda potwierdzenia finansowania przed związaniem się terminami, sprzedający na rynku wtórnym narzuca krótką datę u notariusza, licytacja narzuca terminy postępowania. W tych sytuacjach dokument „na piśmie” ogranicza ryzyko rozmów opartych na deklaracjach.
Promesa traci sens, gdy dopiero ustawiasz budżet i nie masz wybranej nieruchomości, albo gdy sprzedający akceptuje standardową ścieżkę: umowę przedwstępną z warunkiem kredytowym i buforem terminów.
Jak wygląda proces uzyskania promesy krok po kroku i ile zwykle trwa w porównaniu z pełną decyzją kredytową?
- Zbierz dane o dochodach i zobowiązaniach, przygotuj podstawowe dokumenty.
- Złóż dyspozycję lub wniosek o promesę w banku, zgodnie z procedurą instytucji.
- Bank weryfikuje dochód i obciążenia, sprawdza historię oraz parametry gospodarstwa domowego.
- Odbierz promesę z terminem ważności i listą warunków do spełnienia.
- Złóż pełny wniosek kredytowy, dołącz dokumenty nieruchomości, domknij ścieżkę decyzji i umowy.
21 dni w ustawie dotyczy przekazania decyzji konsumentowi na trwałym nośniku. W praktyce kluczowe jest, kiedy bank uznaje, że otrzymał komplet informacji i dokumentów, bo to wpływa na bieg terminu.
Jakie dokumenty i dane są najczęściej wymagane do promesy oraz co bank faktycznie weryfikuje na tym etapie?
W praktyce spotyka się promesy: „na klienta” oraz „na klienta i nieruchomość”. Jeśli promesa nie obejmuje nieruchomości, ryzyko blokady często przesuwa się na etap analizy zabezpieczenia.
- Tożsamość: dokument tożsamości, dane osobowe, stan cywilny, ustrój majątkowy, jeśli bank go wymaga.
- Dochód: umowa o pracę, zlecenie, JDG, emerytura, inne źródła, dokumenty wpływów i ciągłości.
- Zobowiązania: kredyty, limity, karty kredytowe, pożyczki, poręczenia, alimenty.
- Historia kredytowa: dane z rejestrów informacji kredytowej oraz analiza terminowości spłat.
| Obszar | Co bank sprawdza | Co przygotuj |
|---|---|---|
| Zdolność kredytowa | Dochód netto, stabilność, koszty życia, liczba osób w gospodarstwie. | Dokumenty dochodowe i wyciągi potwierdzające wpływy. |
| Historia i zobowiązania | Terminowość spłat, limity, wykorzystanie kart, zapytania kredytowe. | Zestawienie aktywnych zobowiązań i limitów, najlepiej z umów. |
| Wkład własny | Źródło środków, potwierdzenie posiadania, forma wniesienia. | Potwierdzenie środków, dokument darowizny lub sprzedaży aktywów, jeśli dotyczy. |
Weryfikacja autentyczności: jeśli promesa trafia do sprzedającego, zadbaj o możliwość potwierdzenia jej w banku. Dokument powinien mieć dane identyfikujące sprawę i instytucję, a Ty powinieneś mieć ślad w kanałach banku lub w oddziale.
Ile kosztuje promesa kredytowa, jak długo jest ważna i na jakie zapisy w promesie trzeba uważać przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej?
Opłata za promesę bywa ujęta jako osobna usługa albo jako odpłatne sporządzenie zaświadczenia na wniosek klienta. Poproś o wskazanie pozycji w taryfie oraz nazwę dokumentu, który bank wystawia, aby uniknąć rozbieżności między „promesą” a „zaświadczeniem”.
Jak promesa działa w praktyce przy rynku pierwotnym i wtórnym, licytacjach komorniczych oraz umowie przedwstępnej u notariusza?
- Rynek pierwotny: opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej ma limit do 1% ceny z prospektu, a zwrot zależy od zdarzeń opisanych w ustawie i w umowie.
- Rynek wtórny: promesa wzmacnia pozycję negocjacyjną, ale bezpieczeństwo domyka warunek kredytowy w umowie przedwstępnej.
- Licytacje komornicze: promesa pomaga planować, ale liczą się terminy postępowania i realny czas na spełnienie warunków wypłaty, w tym zabezpieczeń.
- Umowa przedwstępna notarialna: promesa ułatwia wpisanie warunku kredytowego i dat oraz zasad rozliczenia zadatku lub zaliczki.
| Rynek pierwotny: opłata rezerwacyjna | Co zabezpiecza kupującego |
|---|---|
| Limit ustawowy: maks. 1% ceny z prospektu. | Wpisanie terminów pod realny proces w banku i jasnego mechanizmu zwrotu zgodnie z ustawą i treścią umowy. |
| Zwrot lub podwójny zwrot: zależnie od zdarzeń opisanych w ustawie. | Załącznik do umowy: jakie dokumenty banku potwierdzają wynik procesu i w jakim terminie je przekazujesz. |
Dlaczego bank może odmówić uruchomienia kredytu mimo promesy i jak ograniczyć ryzyko „fałszywego bezpieczeństwa”?
Bank może wstrzymać proces, gdy nie spełnisz warunków uruchomienia lub gdy pojawią się nowe okoliczności wpływające na zdolność spłaty. Typowy hamulec to także dokumenty nieruchomości, które nie pozwalają ustanowić zabezpieczenia.
- Nowe zobowiązanie, które obniża zdolność kredytową (karta, limit, pożyczka).
- Zmiana pracy, formy umowy, spadek dochodu albo przerwa w wpływach.
- Braki w dokumentach nieruchomości, które blokują hipotekę lub wypłatę transzy.
- Nie uruchamiaj nowych limitów, kart i pożyczek.
- Nie zmieniaj formy zatrudnienia bez sprawdzenia skutków w banku.
- Nie odkładaj dokumentów nieruchomości, bo to częsty hamulec wypłaty.
Jak wykorzystać promesę w negocjacjach ze sprzedającym i jak przygotować bezpieczny harmonogram: promesa, umowa, wniosek, decyzja, wypłata?
| Etap | Co robisz | Co wpisujesz do umowy | Warunek bezpieczeństwa |
|---|---|---|---|
| 1. Promesa | Ustalasz parametry i warunki promesy. | Termin ważności promesy, lista warunków do spełnienia. | Stabilny dochód, brak nowych zobowiązań, równoległe kompletowanie dokumentów. |
| 2. Umowa rezerwacyjna lub przedwstępna | Rezerwujesz nieruchomość i ustalasz terminy. | Warunek uzyskania decyzji, zasady zwrotu, zasady przedłużenia terminu. | Bufor na dokumenty i uzupełnienia wymagane przez bank. |
| 3. Wniosek i decyzja | Składasz wniosek i dosyłasz dokumenty nieruchomości. | Data graniczna na decyzję, zasady aneksu przy opóźnieniach. | Komplet od pierwszego dnia i szybkie odpowiedzi na wezwania banku. |
| 4. Umowa kredytu i wypłata | Podpisujesz umowę, ustanawiasz zabezpieczenia, uruchamiasz środki. | Termin aktu przeniesienia własności i sposób płatności. | Warunki wypłaty spełnione przed aktem. |
W przypadku nieuzyskania decyzji kredytowej w tym terminie, pomimo złożenia wniosku kredytowego i uzupełniania braków zgodnie z wezwaniami banku, niniejsza umowa wygasa, a Sprzedający zwróci Kupującemu otrzymaną zaliczkę w terminie [np. 7] dni od okazania dokumentu potwierdzającego odmowę lub brak decyzji.
W przypadku nieuzyskania decyzji kredytowej w tym terminie, pomimo należytego działania Kupującego w procesie kredytowym, Strony zgodnie postanawiają o zwrocie zadatku Kupującemu w terminie [np. 7] dni od okazania dokumentu potwierdzającego odmowę lub brak decyzji.
W przypadku nieuzyskania pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu z przyczyn związanych z oceną zdolności kredytowej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, po okazaniu dokumentu banku.
Uwaga: zapisy dopasuj do swojej sytuacji i modelu rozliczenia (zaliczka, zadatek) oraz do procedury banku i terminów sprzedającego.
Macierz decyzji: kiedy promesa ma sens, a kiedy lepiej iść od razu w decyzję kredytową lub warunek kredytowy w umowie?
| Sytuacja | Najlepszy ruch | Dlaczego | Co dopisać do umowy |
|---|---|---|---|
| Sprzedający naciska na szybki termin aktu, a Ty chcesz „papieru z banku”. | Promesa + równolegle wniosek o decyzję | Promesa porządkuje rozmowę, ale decyzja domyka proces i warunki wypłaty. | Warunek kredytowy, termin na decyzję, bufor na uzupełnienia. |
| Masz nieruchomość i komplet dokumentów, zależy Ci na pewności finansowania. | Decyzja kredytowa | Najmniej „warunkowości”, jasna ścieżka do umowy i wypłaty. | Termin aktu dopasowany do decyzji i warunków wypłaty. |
| Dopiero liczysz budżet i szukasz nieruchomości. | Wstępna ocena zdolności | Najpierw budżet, potem koszty promesy i decyzji. | Na tym etapie zwykle bez umowy cywilnej. |
| Umowa przedwstępna ma być bezpieczna, a sprzedający dopuszcza warunek kredytowy. | Warunek kredytowy w umowie + wniosek o decyzję | Warunek kredytowy jest praktycznym zabezpieczeniem rozliczeń (zaliczka/zadatek). | Warunek, terminy, zasady zwrotu, zasady aneksu. |
Checklista, co zrobić krok po kroku
- Spisz profil finansowy: dochód, zobowiązania, liczba osób w gospodarstwie, wkład własny.
- Poproś bank o warunki promesy: termin ważności, lista wymagań, lista dokumentów, pozycja opłaty w taryfie, nazwa dokumentu w cenniku.
- Ustal harmonogram umowy cywilnej: warunek kredytowy, zasady zwrotu opłat, bufor terminów, zasady przedłużenia.
- Zatrzymaj nowe zobowiązania: bez nowych limitów i kredytów do dnia uruchomienia finansowania.
- Kompletuj dokumenty nieruchomości równolegle z wnioskiem, aby nie blokować decyzji i wypłaty.
Słowniczek pojęć
FAQ, najczęściej zadawane pytania
Czy promesa kredytowa gwarantuje, że bank wypłaci kredyt hipoteczny?
Nie. Promesa jest warunkowa, a wypłata następuje po spełnieniu warunków umowy kredytu i warunków uruchomienia, w tym zabezpieczeń.
Czy promesa kredytowa jest potrzebna do umowy rezerwacyjnej u dewelopera?
Nie jest obowiązkowa, ale ułatwia wpisanie realnych terminów. Na rynku pierwotnym opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej ma limit do 1% ceny z prospektu.
Czy bank wydaje promesę bez wybranej nieruchomości?
Zależy od procedury banku. Część instytucji wydaje promesę „na klienta”, a część wymaga danych nieruchomości już na tym etapie.
Co oznacza „21 dni” na decyzję kredytową w ustawie?
To termin przekazania decyzji konsumentowi na trwałym nośniku, liczony od momentu, gdy kredytodawca uzna, że ma komplet informacji i dokumentów.
Na ile dni bank wydaje promesę kredytową?
To wynika z treści promesy i regulacji banku. Przed podpisaniem umowy sprawdź datę ważności na piśmie.
Ile kosztuje promesa kredytowa w banku?
Koszt wynika z taryfy opłat i prowizji oraz z tego, jak bank nazywa usługę w cenniku. Poproś o pozycję w taryfie i nazwę dokumentu.
Co zrobić, gdy promesa wygasa przed decyzją kredytową?
Poproś bank o przedłużenie lub nową promesę i równolegle negocjuj aneks do umowy rezerwacyjnej albo zmianę terminu w umowie przedwstępnej.
Źródła i podstawa prawna
- Ustawa z dnia 20/05/2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (umowa rezerwacyjna, opłata rezerwacyjna): eli.gov.pl
- Ustawa z dnia 23/03/2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (wniosek i decyzja kredytowa): dziennikustaw.gov.pl
- Stanowisko UKNF ws. interpretacji biegu terminu z art. 14 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym (21 dni): knf.gov.pl
- Strefa DFG (UFG), FAQ dotyczące umów rezerwacyjnych i zwrotów opłaty rezerwacyjnej: dfg.ufg.pl
Dane liczbowe i przepisy sprawdzone na dzień: 29/01/2026 r.
Jak liczone są przykłady: artykuł opisuje mechanikę procesu na uproszczonych założeniach. Finalne warunki zależą od oferty banku, Twojej sytuacji, dokumentów nieruchomości oraz spełnienia warunków umowy kredytu.
Co zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Poproś o promesę na piśmie, wraz z listą warunków i terminem ważności.
- Wpisz do umowy warunek kredytowy oraz terminy z buforem na komplet dokumentów i uzupełnienia.
- Zamroź ryzykowne ruchy finansowe: bez nowych limitów i kredytów, stabilne dochody do dnia uruchomienia.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 29 stycznia 2026 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
