- Kredyt hipoteczny bez ślubu jest dostępny, a bezpieczeństwo ustalają dokumenty: udziały w akcie, umowa rozliczeń, plan na rozstanie z terminami.
- Bank ocenia zdolność i ryzyko, ale nie ustala za Was własności lokalu ani zasad zwrotu wkładu, rat i nakładów.
- Najczęstszy koszt błędu to spór dowodowy: wpłaty bez śladu (gotówka, przelewy bez tytułu, brak faktur) utrudniają rozliczenie „kto ile dał”.
- Podatki przy przelewach między partnerami potrafią zaskoczyć: darowizna partnera zwykle wpada do III grupy (kwota wolna 5 733 zł w 5 lat), pożyczka to zwykle PCC 0,5% i formalności.
- Co zrobisz teraz? Rozdziel role (kredytobiorca, właściciel, płatnik), wpisz udziały w akcie i KW, spisz umowę rozliczeń, dopnij scenariusz wyjścia i archiwum dowodów.
Kredyt hipoteczny bez ślubu działa w Polsce, a o bezpieczeństwie decyduje nie status związku, tylko to, co macie na papierze: własność, przepływy pieniędzy i zasady rozliczeń.
Najwięcej problemów pojawia się po latach, gdy wchodzi rozstanie, sprzedaż, wykup udziału albo spór o wkład własny. Ten przewodnik prowadzi przez decyzje i dokumenty tak, aby bank, notariusz i Wasze rozliczenia opowiadały tę samą historię.
Trzy role, które trzeba rozdzielić:
- Kredytobiorca: podpisuje umowę kredytu i odpowiada wobec banku.
- Właściciel / współwłaściciel: jest wpisany w akcie notarialnym i w księdze wieczystej.
- Płatnik: z jego konta realnie wychodzą przelewy na raty i koszty.
Gdy role się rozjeżdżają, o rozliczeniach rozstrzygają dokumenty i dowody wpłat, nie ustalenia ustne.
Jeszcze jedno rozróżnienie, które często umyka:
- Dłużnik osobisty: odpowiada za kredyt całym majątkiem (z umowy kredytu).
- Dłużnik rzeczowy: odpowiada rzeczowo z nieruchomości obciążonej hipoteką (z wpisu hipoteki), nawet jeśli nie spłaca rat jako kredytobiorca.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Kredyt i własność wspólnie (współkredytobiorcy, współwłaściciele) | Gdy oboje macie stabilne dochody i akceptujecie wspólną odpowiedzialność | Zwykle wyższa zdolność kredytowa, jasna współwłasność, prostsza organizacja budżetu | Wobec banku odpowiadacie wspólnie, także po rozstaniu | Brak scenariusza wyjścia z kredytu przy konflikcie |
| Kredyt na jedną osobę, własność na jedną osobę | Gdy tylko jedna osoba spełnia wymagania banku i chce przejąć odpowiedzialność | Jedna osoba odpowiada wobec banku, prostsze formalności w decyzji kredytowej | Druga osoba nie ma praw do mieszkania bez osobnej umowy | Spór o zwrot wpłat, jeśli druga osoba dokłada do rat lub remontu |
| Kredyt na jedną osobę, własność wspólna (udziały) | Gdy jedna osoba ma zdolność, a oboje mają mieć udział w nieruchomości | Udziały ustawiasz w akcie (np. 70/30), a kredyt spłaca jedna osoba | Wymaga spójnych rozliczeń i dokumentacji przepływów | Brak umowy rozliczeń tworzy konflikt o raty i nakłady |
Tabela przewijana poziomo na mniejszych ekranach.
Reguła decyzji: Jeśli wkład i raty są równe, wpisz udziały równe. Jeśli wkład jest nierówny, ustaw udziały nierówne albo opisz pożyczkę i zasady zwrotu w umowie rozliczeń.
| Twoja sytuacja | Akt notarialny i KW | Umowa rozliczeń | Dowody wpłat |
|---|---|---|---|
| Wkład i raty po połowie | Udziały 50/50 | Terminy, scenariusz rozstania, metoda wyceny | Przelewy z opisem rat i kosztów transakcji |
| Wkład nierówny, raty podobne | Udziały nierówne (np. 70/30) lub udziały równe i odrębne rozliczenie wkładu | Zwrot nadwyżki wkładu, zasady nakładów, wykup udziału | Dowód wkładu, przelewy i faktury remontowe |
| Kredyt na jedną osobę, ale oboje dokładacie | Udziały zgodne z finansowaniem albo udział tylko dla właściciela | Model dopłat, charakter dopłat (zwrot, pożyczka), terminy rozliczeń | Stałe tytuły przelewów plus archiwum potwierdzeń |
Tabela przewijana poziomo na mniejszych ekranach.
W tym artykule poruszam następujące tematy:
Czy bank traktuje parę bez ślubu inaczej niż małżeństwo przy ocenie wniosku?
Bank patrzy na dochody i ryzyko, a brak ślubu oznacza brak wspólności majątkowej, więc bezpieczeństwo budują udziały w akcie, spójne przelewy i umowa rozliczeń.
Gdy bierzecie kredyt razem, bank ustawia Was jako współkredytobiorców, a odpowiedzialność wobec banku jest najczęściej oparta o solidarność dłużników. W praktyce bank ma prawo żądać spłaty całości także od jednej osoby, a rozliczenie między Wami to osobna sprawa (roszczenie regresowe wynika z relacji między dłużnikami).
Ostrzeżenie: Umowa kredytu nie ustala udziałów w mieszkaniu. Udziały wynikają z aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej.
Uwaga praktyczna: bank ocenia zdolność i ryzyko także przez pryzmat zmian stóp procentowych, dlatego dopasuj wariant kredytu do stabilności dochodów i bufora w budżecie.
Jakie dokumenty i oświadczenia przygotować w związku nieformalnym?
Pakiet dokumentów jest podobny jak przy standardowym kredycie, ale przygotuj komplet dla obu osób i spójny opis wkładu własnego, źródeł pieniędzy oraz tego, kto finalnie ma być właścicielem.
Zbieracie dokumenty tożsamości, dochodowe i dotyczące nieruchomości. Dopilnuj, aby przepływy pieniędzy nie przeczyły temu, co wpisujesz w akcie. Gdy wkład własny pochodzi od jednej osoby, a udziały mają być równe, dopisz zasady zwrotu nadwyżki w umowie rozliczeń.
Co bank weryfikuje w praktyce:
- dochody i stabilność zatrudnienia,
- zobowiązania (karty, limity, raty),
- koszty utrzymania gospodarstwa,
- nieruchomość i stan prawny,
- wkład własny i jego źródło.
Minimalny porządek, który ułatwia życie:
- Jeden wspólny folder (online lub papier): umowa kredytu, akt, numer KW, polisy, cesje, faktury.
- Jedna lista tytułów przelewów, stała dla rat, kosztów i nakładów.
- Jedna umowa rozliczeń, zgodna z udziałami w akcie i z realnymi wpłatami.
Czy lepiej wziąć kredyt wspólnie, czy na jedną osobę i co to zmienia?
Wspólny kredyt zwykle podnosi zdolność kredytową, a kredyt na jedną osobę ogranicza ryzyko drugiej osoby wobec banku, ale wymaga twardych zasad dopłat i rozliczeń.
Jeśli oboje podpisujecie kredyt, bank liczy dochody obu osób i często łatwiej spełnić wymagania kwoty. Jeśli kredyt bierze jedna osoba, druga nie jest stroną umowy kredytu, więc bank nie kieruje do niej roszczeń z umowy kredytu, natomiast udział w mieszkaniu i zwrot wpłat trzeba opisać umową oraz udokumentować przelewami i fakturami.
- Jeśli oboje finansujecie zakup: kredyt i udziały wspólnie, umowa rozliczeń, archiwum dowodów.
- Jeśli jedna osoba finansuje większy wkład: udziały nierówne albo pożyczka i zasady zwrotu nadwyżek w umowie.
- Jeśli jedna osoba ma główny dochód: kredyt na jedną osobę, zasady dopłat i rozliczeń zapisane w umowie, przelewy z opisem.
Wkład własny i przepływy pieniędzy: jak zamknąć spory o „kto ile dał”?
Wkład własny, raty i remonty muszą mieć ślad: przelewy z opisem, faktury i jedna logika dokumentowania, inaczej rozliczenie po latach przeradza się w spór.
Najbardziej konfliktowy układ to nierówny wkład i udziały 50/50 bez umowy. Przykład: wkład własny 120 000 zł wpłaca jedna osoba, udziały w akcie są równe, a po rozstaniu druga osoba oczekuje połowy wartości mieszkania. Bez zapisów o zwrocie nadwyżki nie ma automatycznego mechanizmu wyrównania.
Wskazówka: Ustal jeden standard tytułów przelewów i przypisuj wpłaty do kategorii, zawsze tak samo.
- wkład własny, zakup lokalu
- rata kredytu, numer umowy
- remont, faktura nr …
- koszty transakcji, notariusz, opłaty
- opłaty stałe, miesiąc/rok
- wykup udziału, transza 1/3
Uwaga podatkowa: przelewy między partnerami bez ślubu mogą rodzić obowiązki podatkowe, zależnie od konstrukcji i dokumentów.
- Darowizna: partner bez ślubu zwykle wpada do III grupy podatkowej, kwota wolna to 5 733 zł (sumujesz nabycia od tej samej osoby z 5 lat).
- Pożyczka: standardowo PCC 0,5% i deklaracja PCC-3 składana co do zasady w terminie 14 dni (termin liczysz od zawarcia umowy).
- Stawka 20%: może mieć zastosowanie w szczególnych sytuacjach przewidzianych przepisami i objaśnieniami MF, zwłaszcza gdy pożyczka nie była rozliczona i wychodzi w toku czynności organu.
- Dowodowo najczyściej: spójna umowa rozliczeń, przelewy z tytułem i archiwum potwierdzeń, a przy pożyczce precyzyjny zapis zwrotu i przelew na konto.
Mini przykład: pożyczka 120 000 zł oznacza PCC 600 zł (0,5% x 120 000 zł) plus formalności.
Własność w akcie i w księdze wieczystej: udziały i spójność dokumentów
Gdy nie jesteście małżeństwem, standardem jest współwłasność ułamkowa, a udziały wpisujesz w akcie notarialnym i w księdze wieczystej.
Udziały mogą być równe albo nierówne, zależnie od finansowania. Jedna zasada spina całość: udziały, umowa rozliczeń i tytuły przelewów mają być zgodne. Wtedy sprzedaż, wykup udziału albo zniesienie współwłasności opiera się na jasnych dowodach.
| Sytuacja | Udziały w akcie | Co dopisać w umowie rozliczeń |
|---|---|---|
| Wkład i raty równe | 50/50 | Zasady wpłat, terminy, scenariusz rozstania i metoda wyceny |
| Wkład nierówny | Nierówne, np. 70/30 | Zwrot nakładów i nadwyżek wkładu, zasady wykupu udziału |
| Kredyt na jedną osobę, własność wspólna | Zgodne z finansowaniem | Reguły dopłat do rat i kosztów, dowody, scenariusz wyjścia |
Tabela przewijana poziomo na mniejszych ekranach.
Test spójności: jeśli ktoś czyta wyłącznie akt, KW i historię przelewów, ma dojść do tego samego wniosku o finansowaniu i udziałach, co Wy.
Jakie zapisy powinna zawierać umowa rozliczeń między partnerami?
Umowa rozliczeń to instrukcja na trudny dzień: opisuje wkład własny, raty, nakłady, zasady wykupu udziału i terminy, więc zamyka większość sporów przy kredycie hipotecznym bez ślubu.
Przewaga takiej umowy jest dowodowa: zamiast kłótni o intencje macie reguły, terminy i listę dokumentów. Poniżej jest minimalny zakres zapisów, który porządkuje większość przypadków.
Co ma zawierać umowa rozliczeń partnerów
- Udziały w nieruchomości i uzasadnienie (wkład, raty, inne nakłady).
- Definicje: wkład własny, rata, nakład, koszty transakcji, koszty utrzymania.
- Model płatności rat: kto płaci, kiedy, z jakiego rachunku, jakie tytuły przelewów.
- Remonty i wyposażenie: zasada akceptacji kosztów, faktury, rozliczenie nakładów.
- Scenariusz rozstania: sprzedaż albo wykup udziału, termin, zasady spłaty rat do rozstrzygnięcia.
- Metoda wyceny przy wykupie (np. wycena rzeczoznawcy, średnia z dwóch wycen).
- Reguła zwrotu nadwyżek: jak rozliczacie wkład nierówny i raty nierówne.
- Plan B, gdy bank nie zgodzi się na przejęcie długu: sprzedaż w określonym terminie.
- Zasady najmu, jeśli dopuszczacie wynajem: kto decyduje, jak dzielicie przychód i koszty.
- Archiwum dowodów: gdzie trzymacie umowy, faktury, potwierdzenia wpłat.
Porada: Wpisz terminy (np. 60 do 120 dni na sprzedaż lub wykup) i zasady „co do czasu spłaty rat” do momentu rozstrzygnięcia, bo brak dat często utrwala konflikt.
Forma umowy: minimum to forma pisemna z podpisami. Przy dużych kwotach i skomplikowanych rozliczeniach część par wybiera wzmocnienie dowodowe (np. podpisy poświadczone lub inny sposób uzyskania „pewnej daty”), aby łatwiej wykazać treść i moment zawarcia.
Co zrobić po rozstaniu: sprzedaż, wykup udziału czy przejęcie długu w banku?
Rozstanie nie kończy kredytu, umowa z bankiem trwa do spłaty, a przejęcie długu albo zmiana stron umowy wymaga zgody banku i ponownej oceny zdolności.
Najczęściej wygrywa prostota: sprzedaż mieszkania, spłata kredytu z ceny, podział nadwyżki według udziałów i umowy rozliczeń. Drugi scenariusz to wykup udziału przez jedną osobę i ustalenie finansowania wykupu. Najbardziej konfliktowy układ to pozostanie współwłaścicielami, a jedna osoba przestaje płacić raty.
| Scenariusz | Czas | Formalności | Ryzyko konfliktu | Co musi się wydarzyć w banku |
|---|---|---|---|---|
| Sprzedaż i spłata kredytu | Najczęściej najszybciej | Umowa sprzedaży, rozliczenie ceny | Niższe, gdy są terminy i reguły | Wykreślenie hipoteki po spłacie |
| Wykup udziału przez jedną osobę | Zależny od finansowania wykupu | Wycena, umowa przeniesienia udziału | Średnie, gdy brak metody wyceny | Często refinans albo zmiana umowy |
| Przejęcie długu przez jedną osobę | Zależny od procedur banku | Aneks, ocena zdolności, dokumenty | Średnie | Bank akceptuje przejęcie długu |
| Pozostanie współwłaścicielami | Długoterminowo | Stałe rozliczenia, ustalenia na lata | Najwyższe | Bank rozlicza raty według umowy kredytu |
Tabela przewijana poziomo na mniejszych ekranach.
Ostrzeżenie: Brak terminu sprzedaży lub wykupu udziału blokuje życie, bo kredyt i wpis w księdze wieczystej wiążą Was formalnie.
Uwaga o kosztach przeniesienia udziału: przeniesienie udziału bywa opodatkowane (zależnie od konstrukcji umowy i okoliczności), a przy akcie notarialnym rozliczenia podatkowe są obsługiwane w reżimie notarialnym. Tę warstwę dopnij przed podpisem, bo wpływa na koszt wykupu.
Ubezpieczenia, cesje i pełnomocnictwa: co działa, a co jest mitem?
Bank zabezpiecza się hipoteką i polisą nieruchomości, a dodatkowe dokumenty mają sens wtedy, gdy porządkują ryzyko śmierci, choroby lub brak dostępu do formalności.
Standardem jest ubezpieczenie nieruchomości z cesją praw z polisy na bank. Upewnij się, że dane właścicieli i adres zgadzają się z aktem i z kredytem. Ubezpieczenie na życie to odrębne świadczenie pieniężne, a pełnomocnictwo w banku ułatwia czynności techniczne, lecz nie zmienia własności mieszkania.
- Pełnomocnictwo nie daje prawa własności, ułatwia działania w banku.
- Ubezpieczenie nie przenosi udziałów, wypłaca pieniądz zgodnie z polisą i cesją.
Wskazówka: Sprawdź pola w polisach (ubezpieczony, uposażony, cesjonariusz), bo błędna konfiguracja potrafi zablokować wypłatę w kryzysie.
Przy kredycie bez ślubu pamiętaj też, że partner nie dziedziczy z ustawy jak małżonek, więc dokumenty i konfiguracja świadczeń muszą odpowiadać Waszemu scenariuszowi.
Najczęstsze błędy par bez ślubu i plan naprawczy krok po kroku
Najczęstszy błąd to brak umowy rozliczeń, a drugi to udziały równe przy nierównym wkładzie, co daje konflikt przy sprzedaży albo rozstaniu.
Kolejne błędy to dopłaty w gotówce, przelewy bez tytułów, brak terminu sprzedaży lub wykupu, ignorowanie skutków podatkowych przy przekazywaniu środków osobie niespokrewnionej, a także brak zasad, co dzieje się z ratami do czasu rozstrzygnięcia.
- Ustal role i przypisz je do dokumentów (kredyt, akt, KW, przelewy).
- Dopasuj udziały do finansowania albo opisz pożyczkę i zwrot nadwyżek.
- Ustandaryzuj przelewy i archiwum dowodów (faktury, potwierdzenia, umowy).
- Spisz scenariusz rozstania z terminami i metodą wyceny, dopisz zasady spłaty rat do czasu rozstrzygnięcia.
- Dopnij ubezpieczenia i sprawdź konfigurację cesji oraz pól w polisach.
Checklista: co zrobić krok po kroku
- Wybierz wariant (wspólny kredyt czy jedna osoba) i dopasuj do tego udziały w akcie i KW.
- Rozpisz wkład własny i koszty transakcji, dopisz zasady zwrotu nadwyżek w umowie rozliczeń.
- Ustal standard przelewów i miejsce przechowywania dokumentów, aby rozliczenia dało się odtworzyć po latach.
- Dopisz scenariusz rozstania z terminami: sprzedaż albo wykup udziału, metoda wyceny, zasady rat do czasu rozstrzygnięcia.
- Sprawdź polisy i cesje oraz zgodność danych z aktem i kredytem.
Słowniczek pojęć
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Czy bank wymaga ślubu, aby dostać kredyt hipoteczny we dwoje?
Nie. Bank ocenia dochody, zobowiązania i nieruchomość, a własność i rozliczenia ustalacie aktem, wpisem w KW oraz umową rozliczeń.
Czy przy wspólnym kredycie bez ślubu odpowiadamy za całość długu?
Najczęściej tak. Bank ma prawo żądać spłaty od każdej osoby zgodnie z zasadą solidarności i zapisami umowy kredytu.
Jak ustalić udziały w mieszkaniu, gdy wkład własny jest nierówny?
Udziały wpisujecie w akcie notarialnym i w księdze wieczystej, np. 70/30. Zwrot nadwyżek i nakładów dopiszcie w umowie rozliczeń.
Czy da się mieć kredyt na jedną osobę, a współwłasność na dwie osoby?
Tak, własność ustalacie w akcie i KW. Dopłaty do rat i kosztów między Wami trzeba opisać w umowie i dokumentować przelewami oraz fakturami.
Czy dopłacanie do rat partnera bez ślubu to darowizna?
Zależy od konstrukcji i dokumentów. Bez umowy i bez opisu łatwo o kwalifikację jako darowizna, dlatego dopłaty opisuje się umową rozliczeń i przelewami z tytułem.
Co dzieje się z kredytem po rozstaniu, gdy jedna osoba przestaje płacić raty?
Rozstanie nie zmienia zobowiązania wobec banku. Bank egzekwuje spłatę zgodnie z umową, dlatego w umowie rozliczeń wpisuje się terminy sprzedaży lub wykupu udziału.
Jak zabezpieczyć się na wypadek śmierci partnera przy kredycie hipotecznym bez ślubu?
Dopnij konfigurację polis (uposażony, cesja) oraz zasady rozliczeń, bo partner nie dziedziczy z ustawy jak małżonek. Brak dokumentów rodzi spory o mieszkanie i spłatę.
Źródła i podstawa prawna
- ELI: ustawa o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity), dostęp: 25/01/2026 r.
- GOV.PL: księgi wieczyste, dostęp: 25/01/2026 r.
- podatki.gov.pl: podatek od spadków i darowizn (stawki i limity), dostęp: 25/01/2026 r.
- GOV.PL: zapłać PCC (PCC-3), terminy i stawki, dostęp: 25/01/2026 r.
- podatki.gov.pl: PCC (stawki i limity, w tym pożyczki i stawki szczególne), dostęp: 25/01/2026 r.
- Dziennik Ustaw: Kodeks cywilny (tekst jednolity, m.in. współwłasność i solidarność dłużników), dostęp: 25/01/2026 r.
- UKNF: stanowisko w sprawie oceny zdolności kredytowej i bufora stopy procentowej (PDF), dostęp: 25/01/2026 r.
Dane i zasady opisane w tekście aktualne na dzień 25/01/2026 r. Przed podpisaniem umów sprawdź aktualne wymogi banku oraz stan prawny i podatkowy swojej sytuacji.
Co zrobisz po przeczytaniu tego artykułu?
- Ustal role i udziały oraz dopasuj je do tego, jak finansujecie zakup.
- Spisz umowę rozliczeń z terminami sprzedaży lub wykupu udziału, aby kredyt hipoteczny bez ślubu był bezpieczny także przy konflikcie.
- Ustandaryzuj przelewy i dokumenty, aby rozliczenia dało się odtworzyć po latach.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 25 stycznia 2026 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
