Kredyt hipoteczny a rozwód – jak podzielić kredyt i nieruchomość? Krok po kroku

20/01/2026 przez

Najważniejsze informacje w skrócie (stan na: 25/01/2026 r.):

  • Wyrok rozwodowy nie zmienia umowy kredytu, bank nadal traktuje Was jako współdłużników do czasu aneksu, przejęcia długu albo refinansowania.
  • Masz cztery najczęstsze scenariusze: sprzedaż, przejęcie długu przez jedną osobę, refinansowanie, współwłasność + najem z twardą umową rozliczeń.
  • Najdroższa pułapka to płacenie rat bez zabezpieczenia rozliczeń: po roku sporu łatwo zgubić kwotę rzędu 12 rat (np. 12 × 3 200 zł = 38 400 zł).
  • Co zrobić teraz: sprawdź księgę wieczystą (dział II, III i IV), zbierz umowę kredytu i harmonogram spłat, wybierz scenariusz z tabeli, dopiero potem idź do banku.

Po rozwodzie rozwiązujesz dwie sprawy równolegle: majątek dzielisz w sądzie albo u notariusza, a dłużnika w kredycie zmieniasz wyłącznie za zgodą banku.

Sąd w orzeczeniu rozstrzyga o własności i rozliczeniach między Wami, ale bank dalej ma prawo żądać spłaty od obojga współkredytobiorców, dopóki formalnie nie zmienisz umowy. Dlatego plan zaczyna się od dokumentów i wyboru scenariusza.

Mapa problemu po rozwodzie:

  • Sąd lub notariusz: ustala, kto ma nieruchomość i jak rozliczacie majątek.
  • Bank: decyduje, kto jest dłużnikiem w umowie kredytu.
  • Wy: rozliczacie raty i nakłady między sobą, bank tego nie rozstrzyga.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?

Wybierz scenariusz w oparciu o zdolność kredytową po rozwodzie i poziom współpracy drugiej strony, wtedy rozmowa z bankiem ma sens operacyjny.
Warianty rozwiązań po rozwodzie przy kredycie hipotecznym
OpcjaKiedy wybraćZaletyWadyNajwiększe ryzyko
Sprzedaż mieszkania i spłata kredytuGdy żadna strona nie utrzyma samodzielnie rat i kosztów, albo nie ma zgody banku na zwolnienie współkredytobiorcy.Najszybsze odcięcie wspólnej odpowiedzialności za dług.Wymaga współpracy, ryzyko sporu o cenę i termin.Opóźnienia w sprzedaży, a rata nalicza się co miesiąc.
Przejęcie kredytu przez jedną osobęGdy jedna strona ma stabilne dochody i bank akceptuje jej zdolność kredytową.Jedno mieszkanie, jeden kredyt, jeden dłużnik.Wymaga zgody banku, często dokumentów jak przy kredycie, bywa potrzebna wycena.Odmowa banku, gdy parametry finansowe nie domykają się po rozwodzie.
Refinansowanie na jedną osobęGdy obecny bank nie zgadza się na zwolnienie współkredytobiorcy, albo warunki są niekorzystne.Nowa umowa i czysta sytuacja po stronie długu.Koszty procesu i dokumenty, czas, ryzyko gorszych warunków przy słabszym profilu.Brak równoległego rozliczenia między Wami, konflikt wraca przy pierwszej trudności.
Współwłasność po rozwodzie + najemGdy trzymacie nieruchomość inwestycyjnie i macie spisane zasady zarządzania oraz rozliczeń.Najem finansuje część rat, odraczacie sprzedaż do lepszej ceny lub spokojniejszego czasu.Wymaga twardej umowy odpowiedzialności, konflikt niszczy ten układ.Spór o koszty, podatki i naprawy, a bank i tak widzi dwóch dłużników.

Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.

Macierz decyzji – który scenariusz pasuje do Twojej sytuacji?

Macierz decyzji po rozwodzie: zdolność, współpraca i kierunek działania
Twoja zdolność po rozwodzieWspółpraca drugiej stronyCelNajczęstszy kierunekCo zabezpieczyć na piśmie
WysokaJestChcę zostaćPrzejęcie długu (aneks)raty do czasu aneksu, rozliczenie nakładów, termin podpisów
Wysoka lub średniaSłabaChcę zostaćRefinansowanie i równoległe rozliczenietymczasowe finansowanie rat, zasady udostępniania dokumentów
NiskaJest lub umiarkowanaChcę zamknąć tematSprzedaż i spłata kredytucena minimalna, terminy, kto płaci ratę do aktu
RóżnieJest, ale relacja trudnaChcę przeczekaćNajem przy współwłasnościpodział przychodów, koszty, remonty, decyzje o najmie

Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.

W tym artykule poruszam następujące tematy:

Co w praktyce oznacza rozwód dla kredytu hipotecznego i dlaczego bank nie „dzieli” długu razem z sądem?

Rozwód kończy małżeństwo i wspólność majątkową, ale nie zmienia automatycznie umowy kredytu, bank nadal ma prawo dochodzić spłaty od obojga współkredytobiorców.

Sąd rozstrzyga między Wami o majątku, a bank działa na podstawie umowy i oceny ryzyka. Dopóki nie ma aneksu lub nowej umowy, w systemach banku nadal widnieją dwa nazwiska.

Praktyczna konsekwencja: jeśli rata nie wpływa na czas, bank i BIK widzą zaległość po stronie obu dłużników, niezależnie od ustaleń między Wami.
Gdy kredyt jest na jedną osobę: dłużnikiem wobec banku pozostaje osoba z umowy, a rozliczenia drugiej strony dotyczą zwykle nakładów i spłat finansowanych z majątku wspólnego, to sąd lub notariusz porządkuje te rozliczenia.
Gdy była rozdzielność majątkowa przed rozwodem: podział majątku wygląda inaczej niż przy wspólności, ale dla banku wciąż liczy się to, kto jest wpisany jako dłużnik w umowie i czy rata jest spłacana terminowo.
Ważne przy majątku osobistym: jeśli mieszkanie lub kredyt były sprzed ślubu, podział majątku i rozliczenia między Wami wyglądają inaczej, ale dla banku nadal liczy się to, kto jest wpisany jako dłużnik w umowie.

Jakie są najczęstsze scenariusze po rozwodzie: sprzedaż, przejęcie kredytu przez jedną osobę, refinansowanie, a może najem?

Wybór zwykle sprowadza się do tego, czy jedna osoba utrzyma ratę i czy bank zgodzi się na zmianę dłużnika.

Najczęściej kończy się na jednym z czterech rozwiązań: sprzedaż i zamknięcie kredytu, przejęcie długu przez jedną osobę, refinansowanie na jedną osobę, współwłasność i najem z pisemną umową rozliczeń.

Wskazówka: Najpierw wybierz scenariusz, potem licz koszty. To skraca rozmowy do decyzji i terminów, zamiast wracać do tych samych punktów bez planu.
Sprzedaż z kredytem: trzy rzeczy, o które prosisz bank:

  • zaświadczenie o saldzie zadłużenia i numer rachunku do spłaty,
  • informację, jak bank rozlicza spłatę w dniu aktu (procedura i terminy),
  • warunki dokumentu do wykreślenia hipoteki po spłacie.

Jak krok po kroku ustalić stan formalny nieruchomości i kredytu przed podziałem majątku: księga wieczysta, umowa kredytu, ubezpieczenia i zabezpieczenia?

Trzy dokumenty startowe: księga wieczysta, umowa kredytu, harmonogram spłat, bo pokazują własność, obciążenia i realny stan zobowiązania.
  • Księga wieczysta (dział II, III i IV): dział II to właściciele, dział III to prawa i roszczenia, dział IV to hipoteka i wierzyciel.
  • Umowa kredytowa: sprawdź współkredytobiorców, zabezpieczenia, warunki aneksowania, wymagane zgody.
  • Ubezpieczenia i cesje: polisa nieruchomości, ubezpieczenie na życie, cesja praw na bank, ewentualne poręczenia.

Jeśli potrzebujesz urzędowego potwierdzenia z księgi wieczystej, opłaty zależą od trybu uzyskania dokumentu.

Uwaga o opłatach: w trybie standardowym opłaty wynoszą 30 zł (odpis zwykły) i 60 zł (odpis zupełny), a wyciąg z jednego działu 15 zł. W trybie teleinformatycznym (CIKW) do samodzielnego wydrukowania: 20 zł (odpis zwykły), 50 zł (odpis zupełny), wyciąg z jednego działu 5 zł. Wyciąg w praktyce dotyczy 2, 3 albo 4 działów, zależnie od tego, czego potrzebujesz do sprawy.

Jak krok po kroku przygotować się do rozmowy z bankiem: zdolność kredytowa po rozwodzie, dokumenty i realne ryzyka odmowy?

Zmiana współkredytobiorców to ocena ryzyka podobna do nowego wniosku, rozwód nie obniża wymagań formalnych.

Przygotuj się jak do wniosku kredytowego: dochody, zobowiązania, koszty utrzymania i komplet dokumentów. Bank zwykle wymaga spójnej historii spłat oraz jasnego stanu prawnego nieruchomości.

Co bank sprawdzi przy zwolnieniu współkredytobiorcy lub refinansowaniu
Co bank sprawdziJak to udowodniszCo najczęściej blokuje decyzję
Dochód i stabilnośćZaświadczenie, PIT, wyciągi, umowa o pracę lub dokumenty działalności.Spadek dochodu po rozwodzie, krótsza historia, nieregularność wpływów.
Zobowiązania i limityRaport BIK, umowy innych kredytów, limity kartowe.Wysokie limity, raty innych długów, opóźnienia w historii.
Nieruchomość i zabezpieczenieKsięga wieczysta, dokumenty lokalu, czasem nowy operat szacunkowy.Niejasny stan prawny, spór o własność, brak zgód do wpisów.

Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.

Praktyka przy dzieciach: alimenty i koszty utrzymania bank traktuje jak stałe obciążenia budżetu, więc przejęcie długu często rozstrzyga się na bezpiecznej racie po rozstaniu, a nie na sporze o to, kto ma rację.
Co bankowi jest obojętne: kto według ustaleń miał płacić ratę, kto mieszka w lokalu, kto czuje się poszkodowany. Dla banku liczy się terminowa spłata i zdolność do dalszej obsługi długu.

Jak działa przejęcie długu i zwolnienie współkredytobiorcy: kiedy to możliwe, jakie warunki stawia bank i jakie są koszty?

Zwolnienie współkredytobiorcy następuje wtedy, gdy bank zgadza się, aby za cały dług odpowiadała jedna osoba, zwykle przez aneks albo nową umowę, po pełnej ocenie zdolności.

Bank ocenia, czy po odejściu jednej osoby ryzyko spłaty pozostaje akceptowalne. W praktyce żąda dokumentów finansowych, sprawdza historię w BIK, czasem zleca aktualizację wartości nieruchomości.

Wskazówka: Poproś bank o listę dokumentów i ścieżkę formalną na piśmie. Unikniesz sytuacji, w której sprawa stoi tygodniami przez jeden brakujący załącznik.
Typowe koszty procesu w praktyce:

  • opłata za aneks zgodnie z Tabelą Opłat i Prowizji,
  • koszt wyceny (operat), jeśli bank go wymaga,
  • koszty dokumentów: zaświadczenia, odpisy, wypisy,
  • koszty porządkowania zabezpieczeń: polisa i cesje, czasem aktualizacja dokumentów ubezpieczeniowych,
  • koszty równoległych czynności przy majątku: notariusz lub sąd, jeśli towarzyszy temu umowa o podziale.

Jeśli porównujesz warianty, sprawdź opłaty w Tabeli Opłat i Prowizji oraz w regulaminie umowy. Bank rozlicza stronę kredytową, a rozliczenie między Wami zabezpieczasz osobno, najlepiej w spójnym porozumieniu.

Jak podzielić nieruchomość obciążoną hipoteką w sądzie lub u notariusza: jakie są opcje, terminy i typowe błędy?

Nieruchomość z hipoteką da się podzielić, ale podział majątku nie usuwa hipoteki i nie zmienia dłużnika w banku, dlatego decyzję o własności spinaj z decyzją o długu.

U notariusza działasz, gdy macie zgodę co do wartości i spłat. W sądzie idziesz, gdy konflikt blokuje porozumienie albo jedna strona nie podpisuje umowy.

  • Przyznanie mieszkania jednej osobie + spłata drugiej: najczytelniejsze, gdy realne jest przejęcie długu lub refinansowanie.
  • Sprzedaż i podział pieniędzy: zwykle najbezpieczniejsze przy braku zdolności do przejęcia długu.
  • Współwłasność po rozwodzie: działa przy twardych zasadach najmu, kosztów i decyzji.

Jak rozliczyć nakłady i spłacone raty po rozstaniu: co liczy się w podziale majątku, a co wymaga osobnego rozliczenia?

Raty spłacane po rozstaniu i nakłady na mieszkanie rozlicza się inaczej niż sam podział „po połowie”, dlatego zbierz dowody płatności i ustal daty, od kiedy faktycznie finansujesz kredyt sam.

W praktyce masz dwa poziomy: rozliczenia między Wami (raty, nakłady, koszty) oraz zobowiązanie wobec banku (dług i odpowiedzialność). Bank nie rozstrzyga, kto ile zapłacił, bank widzi spłatę lub jej brak.

Ważne w praktyce: bank ma prawo dochodzić spłaty od jednego dłużnika aż do pełnej spłaty zobowiązania, a rozliczenie między Wami (kto ma oddać i ile) to osobny tor, który zabezpieczasz dowodami i zapisami w porozumieniu.
Prosty przykład: jeśli od stycznia do czerwca płacisz ratę 3 200 zł sam, suma wpłat wynosi 19 200 zł. Bez pisemnych zasad łatwo o spór, czy to była partycypacja w długu, czy koszt korzystania z lokalu.
Co wpisać do porozumienia o spłacie rat po rozstaniu:

  • kto płaci ratę i od kiedy (data graniczna),
  • jak rozliczacie spłatę kapitału i odsetek,
  • co z opłatami stałymi: czynsz, media, ubezpieczenie,
  • jak rozliczacie naprawy i remonty (limity, zgody),
  • co robicie, gdy rata nie zostanie zapłacona w terminie,
  • termin decyzji o sprzedaży lub refinansowaniu,
  • jak rozliczacie pieniądze przy sprzedaży: kolejność spłat i podział nadwyżki.
Trzy przykładowe zapisy (do dopasowania):

  • Rata: „Strona A opłaca ratę kredytu w kwocie wynikającej z harmonogramu od dnia 01/02/2026 r., a Strona B zwraca Stronie A kwotę … zł do dnia … każdego miesiąca na rachunek …”.
  • Koszty stałe: „Czynsz administracyjny i ubezpieczenie nieruchomości ponosi Strona …, a Strona … zwraca …% kosztów w terminie … dni od przedstawienia potwierdzenia płatności”.
  • Plan B: „Jeżeli do dnia … nie dojdzie do aneksu lub refinansowania, strony podejmą sprzedaż z ceną minimalną … zł, a raty do dnia aktu opłaca Strona … według zasad z pkt …”.

Dokumentuj przelewy, potwierdzenia i faktury za remont. Jeśli macie porozumienie, dopisz wprost, jak traktujecie ratę, koszty stałe i rozliczenie przy sprzedaży.

Co zrobić, gdy jedna strona przestaje spłacać raty albo utrudnia porozumienie: zabezpieczenie spłat, ugoda, mediacja i działania awaryjne?

Priorytet: gdy druga strona nie płaci, najpierw zatrzymaj ryzyko zaległości wobec banku, dopiero potem rozliczaj spór między Wami, bo konsekwencje opóźnień dotykają obie osoby.

Jeśli płacisz raty sam, zabezpiecz się dowodami i wezwaniami do zapłaty. Równolegle rozważ mediację, bo spór o mieszkanie często da się szybciej odblokować ugodą niż postępowaniem ciągnącym się miesiącami.

Porada: Najpierw chroń historię spłat. Jeśli grozi zaległość, ustaw stałe przelewy na ratę i zbieraj dowody, a rozmowy o rozliczeniach przenieś do ugody lub sądu.
Plan awaryjny na 72 godziny:

  1. zaplanuj ratę tak, aby nie powstała zaległość,
  2. zbierz i zabezpiecz dowody: przelewy, wiadomości, ustalenia,
  3. wyślij krótkie wezwanie do zapłaty i propozycję ugody z terminem,
  4. ustal deadline na decyzję: sprzedaż, refinansowanie albo porozumienie o najmie.

Jak ułożyć bezpieczny plan krok po kroku dla swojej sytuacji: decyzje, dokumenty i kolejność działań?

Zaczynasz od faktów z dokumentów, potem wybierasz scenariusz, dopiero na końcu dopinasz podpisy: aneks, nową umowę lub sprzedaż, plus rozliczenia między Wami.

To podejście ogranicza ryzyko, że zostaniesz z mieszkaniem „na papierze”, a kredytem wspólnym w banku. Poniżej masz kolejność działań, która porządkuje temat nawet przy trudnej komunikacji.

Wskazówka: Nie odwracaj kolejności. Najpierw dokumenty i scenariusz, potem bank i podpisy, na końcu rozliczenia i podział majątku, jeśli jest rozdzielony w czasie.
Plan na 30, 60 i 90 dni:

  • 30 dni: dokumenty, wybór scenariusza, porozumienie o ratach i kosztach stałych.
  • 60 dni: komplet do banku, decyzja aneks lub refinansowanie, równoległe ustalenia majątkowe.
  • 90 dni: podpisy i zamknięcie wariantu, a jeśli brak decyzji banku, przejście na plan sprzedaży z terminami i ceną minimalną.

Checklista: co zrobić krok po kroku

  1. Zbierz dokumenty: numer księgi wieczystej, umowa kredytu, harmonogram spłat, potwierdzenia rat z ostatnich 12 miesięcy.
  2. Sprawdź księgę wieczystą: dział II (własność), dział III (prawa i roszczenia), dział IV (hipoteka), wierzyciel, zakres wpisu.
  3. Ustal scenariusz: sprzedaż, przejęcie długu, refinansowanie, współwłasność i najem, wybierz jeden cel na najbliższe 90 dni.
  4. Policz budżet po rozwodzie: dochody, koszty utrzymania, inne raty, realistyczna bezpieczna rata.
  5. Przygotuj pakiet do banku: dokumenty dochodowe, zobowiązania, dokumenty nieruchomości, plan aneksu lub refinansowania.
  6. Zabezpiecz rozliczenia rat: wpisz w porozumieniu, kto płaci ratę, jak rozliczacie koszty stałe, nadpłaty i remonty.
  7. Dopnij formalności: podpisy, aneks lub nowa umowa, potem finalny podział majątku, jeśli jest rozdzielony w czasie.

Powrót na górę

Słowniczek pojęć

Odpowiedzialność solidarna
Dług, za który bank ma prawo żądać spłaty od jednego dłużnika, od drugiego albo od obu, aż do pełnej spłaty.
Ang.: joint and several liability

Przejęcie długu
Zmiana dłużnika w zobowiązaniu, wymagająca zgody wierzyciela (banku), zwykle w formie aneksu albo nowej umowy.
Ang.: assumption of debt

Hipoteka
Zabezpieczenie wierzytelności banku na nieruchomości wpisane w dziale IV księgi wieczystej.
Ang.: mortgage

Księga wieczysta
Rejestr publiczny pokazujący stan prawny nieruchomości, w tym właścicieli i obciążenia, w tym hipotekę.
Ang.: land and mortgage register

FAQ: najczęściej zadawane pytania

Czy rozwód automatycznie zdejmuje kredyt hipoteczny z jednej osoby?

Nie. Rozwód nie zmienia umowy z bankiem, dług pozostaje wspólny do czasu aneksu, przejęcia długu albo refinansowania.

Czy sąd narzuca bankowi zwolnienie współkredytobiorcy?

Nie. Sąd rozstrzyga między Wami o majątku, a bank decyduje o dłużniku na podstawie umowy i oceny ryzyka.

Czy da się przepisać kredyt na jedną osobę bez zgody banku?

Nie. Zmiana dłużnika wymaga zgody banku, zwykle przez aneks albo nową umowę.

Czy bank ma prawo żądać spłaty całego kredytu od jednego współkredytobiorcy?

Tak. Przy solidarnej odpowiedzialności bank ma prawo dochodzić całości od jednego dłużnika, a rozliczenie między dłużnikami to osobna sprawa.

Co dzieje się w BIK, jeśli rata po rozwodzie nie jest spłacana na czas?

Zaległość dotyczy całego zobowiązania, więc obciąża historię obu współkredytobiorców, nawet jeśli tylko jedna osoba miała płacić.

Czy można zostać współwłaścicielami mieszkania po rozwodzie i wynajmować je z kredytem?

Tak, ale przy pisemnej umowie rozliczeń rat, kosztów i zasad decyzji o najmie oraz z uwzględnieniem zapisów umowy kredytu dotyczących wynajmu.

Czy raty spłacone po rozstaniu da się rozliczyć między stronami?

Tak. Potrzebujesz dowodów wpłat, dat i jasnych zasad rozliczeń, bank tego sporu nie rozstrzyga.

Kiedy sprzedaż mieszkania jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem po rozwodzie?

Gdy bank nie zgadza się na zwolnienie współkredytobiorcy, a żadna osoba nie utrzyma samodzielnie rat i kosztów, sprzedaż zwykle najszybciej zamyka wspólny dług.

Powrót na górę

Źródła i podstawa prawna

Jeśli przed złożeniem wniosku lub podpisaniem ugody chcesz potwierdzić procedurę i opłaty, oprzyj się na aktualnych komunikatach instytucji wskazanych w źródłach.

Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?

  • Ustal fakty: sprawdź księgę wieczystą i przygotuj umowę kredytu oraz harmonogram spłat.
  • Wybierz scenariusz: sprzedaż, przejęcie długu, refinansowanie albo najem z umową rozliczeń.
  • Zabezpiecz rozliczenia: spisz zasady spłaty rat, kosztów i terminów, do banku idź z kompletem załączników.

Powrót na górę


Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Data aktualizacji artykułu: 25 stycznia 2026 r.

Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Avatar of Jacek Grudniewski
Jacek Grudniewski

Jacek Grudniewski - absolwent AP w Częstochowie, bloger finansowy, specjalista ubezpieczeniowo-finansowy, audytor wewnętrzny II stopnia PIKW, ekspert finansowych programów afiliacyjnych od 19 lat opisujący oferty banków, firm pożyczkowych i ubezpieczeniowych.

Powiązane wpisy:

Zostaw komentarz