- Karencja = czasowe odroczenie spłaty kapitału (odsetki płacisz co miesiąc). Standard przy budowie/transzach + wariant interwencyjny na wniosek.
- Przykładowe limity: PKO (do 36 mies.) w okresie realizacji inwestycji; Millennium (do 24 mies.); BNP Paribas (do 24 mies.). mBank: interwencyjnie 1–6 mies. oraz karencja do wypłaty ostatniej transzy.
- Koszt: dziś rata niższa, ale wyższe łączne odsetki (kapitał spłacany wolniej) + opłaty aneksowe (np. ING BH 200 zł, Millennium 200 zł, wybrane zmiany 500 zł).
- WIBOR 6M (orientacyjnie): ok. 4,70% (21 sierpnia 2025 r.). Zmienna stopa ⇒ rata się aktualizuje.
- Alternatywa: FWK BGK (do 40 mies., do 3000 zł/mies., spłata 200 rat, umorzenie po 134 ratach bez opóźnień).
- Zrób teraz: poproś bank o dwa harmonogramy (z/bez karencji), policz łączny koszt, sprawdź opłaty i rozważ FWK/refinansowanie.
Karencja w spłacie hipoteki to uzgodnione z bankiem odroczenie spłaty kapitału na określony czas, przy bieżącej płatności odsetek. Najczęściej działa w okresie budowy (wypłata transz) albo interwencyjnie, gdy krótkoterminowo spada płynność. To szybkie obniżenie raty „tu i teraz”, ale z wyższymi odsetkami w całym życiu kredytu.
W tym artykule poruszam następujące tematy:
❓ Czym jest karencja w spłacie hipoteki i na czym polega?
W karencji płacisz wyłącznie odsetki od wypłaconego kapitału, a część kapitałowa raty jest czasowo zawieszona. Występuje jako karencja budowlana (do końca wypłaty transz/zakończenia inwestycji) i karencja interwencyjna (na wniosek, gdy masz przejściowe trudności). Kapitał w tym czasie się nie zmniejsza, więc narosną wyższe odsetki łącznie.
⚖️ Jak karencja różni się od wakacji kredytowych?
- Karencja – co miesiąc płacisz odsetki, kapitał odraczasz (budowlana/interwencyjna, wg umowy banku).
- Wakacje umowne – zawieszenie całej raty w limicie banku (np. w Millennium: 1 rata rocznie, bezpłatnie, bez aneksu; odsetki kapitalizowane i doliczane po przerwie).
✅ Kiedy skorzystać z karencji i w jakich sytuacjach działa najlepiej?
- Budowa/wykończenie – płacisz odsetki do czasu wypłaty całości; dopasuj koniec karencji do harmonogramu transz.
- Opóźnienia inwestycji – gdy przesuwają się transze/odbiór, bank może wydłużyć karencję w granicach regulaminu/aneksu.
- Przejściowy spadek dochodów – krótka karencja (np. 1–6 mies. interwencyjnie) daje oddech bez opóźnień w BIK.
📊 Ile trwa karencja i jakie są opłaty? (wybrane banki)
| Bank | Karencja standard (budowa/transze) | Karencja interwencyjna | Wakacje umowne | Opłaty (przykład) | Link do TOiP / Źródła | Mies./rok |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PKO / PKO BH | do 36 mies. (okres realizacji inwestycji) | wg decyzji (aneks) | wg umowy | Aneks 150 zł (przykłady PKO) |
PKO BH – produkt PKO – opłaty (przykład) | 08/2025 |
| mBank | do ostatniej transzy (okres budowy) | 1–6 mies. (po analizie) | wg umowy | wg TOiP/aneks | mBank – wsparcie | 08/2025 |
| Bank Millennium | do 24 mies. (regulamin) | wg decyzji (aneks/cennik) | 1 rata/rok, bezpłatnie, bez aneksu | Aneks 200 zł; karencja: 500 zł (wprowadzenie/wydłużenie) |
Regulamin (PDF) Cenniki i regulaminy | 06–08/2025 |
| BNP Paribas | do 24 mies. (oficjalnie) | wg wniosku/aneksu | wg umowy | wg TOiP | BNP – produkt | 08/2025 |
| ING | wg umowy (okres budowlany – możliwość wydłużenia do 36 mies.) | wg decyzji (aneks) | wg umowy | Aneks 200 zł (ING BH); w ING BŚ – wg bieżącej TOiP |
Informacje ogólne (PDF) TOiP (strona – aktualna) | 01–08/2025 |
Uwaga: polityki banków i cenniki się zmieniają – zawsze potwierdź warunki i koszty w aktualnych dokumentach banku.
💰 Ile kosztuje karencja i jak zmienia harmonogram?
Karencja obniża ratę teraz, ale wydłuża okres odsetkowy od pełnego kapitału. Po karencji rata zwykle jest wyższa niż w scenariuszu bez karencji (bo kapitał nie spadał). Dołóż opłaty (np. aneks/zmiany harmonogramu) i policz łączny koszt dla obu scenariuszy.
Przykład: Analiza kosztów karencji – krok po kroku
Założenia (upraszczamy: stałe oprocentowanie dla porównania efektu karencji):
- Kwota kredytu: 450 000 zł
- Okres: 25 lat (300 mies.)
- Oprocentowanie: 7,50% rocznie (0,625%/mies.)
- Raty równe (annuitet)
Scenariusz 1 – bez karencji:
- Rata kapitałowo-odsetkowa: 3 325,46 zł/mies.
- Łączne odsetki w 300 mies.: 547 638,09 zł
Scenariusz 2 – karencja 12 mies. na starcie:
- Miesiące 1–12: płacisz tylko odsetki: 450 000 × 7,5% / 12 = 2 812,50 zł/mies. (kapitał nie maleje)
- Po roku do spłaty nadal 450 000 zł, ale w 288 mies. (24 lata): nowa rata annuitetowa 3 373,22 zł/mies.
- Łączne odsetki (12 mies. odsetek + 288 mies. annuitetu): 555 237,95 zł
Wniosek: 12 mies. karencji zwiększa łączny koszt odsetek o 7 599,86 zł vs. scenariusz bez karencji. Zyskujesz niższą ratę przez rok, ale płacisz odsetki dłużej.
Uwaga: w realu przy zmiennej stopie wartości się zmieniają; przykład ma pokazać sam mechanizm.
📈 Jak karencja wpływa na zdolność kredytową i BIK?
- Zdolność: karencja nie kasuje zobowiązania – bank policzy ratę docelową po karencji (zgodnie z zasadami banku/Reg. S).
- BIK: jeśli spłacasz zgodnie z nowym harmonogramem (po aneksie), brak zaległości. Opóźnienia >60 dni mogą być przetwarzane bez zgody przez 5 lat po wygaśnięciu zobowiązania. Ważne: informacja o restrukturyzacji (np. karencja na wniosek) może być widoczna w BIK i być sygnałem dla innych banków, choć sama terminowa spłata nie musi obniżać scoringu.
- Aktualizacje danych do BIK zwykle trafiają w ciągu ustawowych 7 dni od przekazania przez bank (raportujących).
💡 Jak złożyć wniosek o karencję (HowTo)
- Złóż wniosek (bankowość elektroniczna/placówka) – przed terminem raty.
- Opisz sytuację (np. opóźnienia budowy, przejściowy spadek dochodów) i wskaż potrzebny okres karencji.
- Dołącz dokumenty (PIT/zaświadczenie/wyciągi; przy budowie – harmonogram robót/transz).
- Podpisz aneks i odbierz nowy harmonogram (sprawdź opłaty).
- Pilnuj terminowości spłat w nowym harmonogramie; monitoruj BIK.
📞 Jak przygotować się do rozmowy z bankiem o karencję?
Bank to partner. Proaktywność i precyzja zwiększają szanse na pozytywną decyzję:
- Działaj z wyprzedzeniem: nie czekaj do dnia raty; złóż wniosek, gdy przewidujesz trudności.
- Solidne uzasadnienie: opisz konkrety (np. „opóźnienie prac dewelopera o 3 mies. – pismo z dnia X – proszę o wydłużenie karencji o 3 mies. dla synchronizacji z harmonogramem”).
- Propozycja rozwiązania: zaproponuj realny okres (np. 3–6 mies.) i pokaż plan powrotu do pełnej raty.
- Pełne koszty: dopytaj o wszystkie opłaty (aneks + zmiana karencji/harmonogramu) i poproś o symulację raty po karencji.
🔀 Alternatywy dla karencji
- Restrukturyzacja (wydłużenie okresu, zmiana typu rat, czasowa obniżka marży) – zwykle aneks/opłaty wg cennika.
- Refinansowanie (przeniesienie kredytu do innego banku) – sens ma przy realnie niższej RRSO po kosztach przenosin.
- FWK BGK – wsparcie do 3000 zł/mies. przez do 40 miesięcy. Zwrot po 2 latach: 200 rat, umorzenie po 134 ratach bez opóźnień.
Checklista – decyzja w 10 minut
- Policz 12 mies. płatności z/bez karencji → różnica = „oddech gotówkowy”.
- Sprawdź opłaty (np. aneks 150–200 zł; wybrane zmiany do 500 zł) i warunki.
- Próg opłacalności: jeśli oszczędność ≥ 3× koszty zmian i pokrywa cały okres trudności → karencja ma sens.
- Plan B: wniosek o FWK (do 40 mies./3000 zł/mies.) lub oferty refinansowe.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak. Płacisz tylko odsetki do wypłaty całości, co porządkuje przepływy i budżet budowy.
Najczęściej 12–24 mies.; wybrane banki oferują do 36 mies. (okres realizacji inwestycji).
Aneks zwykle 150–200 zł; w niektórych bankach zmiany karencji to dodatkowo 500 zł.
Karencja: płacisz odsetki co miesiąc. Wakacje: zawieszasz całą ratę w limicie banku.
Nie zwiększa formalnie. Bank liczy ratę docelową po karencji, więc efekt jest neutralny.
Zsumuj odsetki w karencji + opłaty + „nadmiar odsetek” po karencji vs. scenariusz bez karencji.
Gdy trudności są dłuższe; FWK daje do 40 mies. i do 3000 zł/mies. wsparcia.
| Parametr | Wartość | Mies./rok |
|---|---|---|
| WIBOR 6M (przykładowa wartość referencyjna) | ~4,70% (21 sierpnia 2025 r.) | 08/2025 |
| FWK BGK – wsparcie | do 3000 zł/mies., do 40 mies.; zwrot 200 rat; umorzenie po 134 ratach | 2025 |
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 23 sierpnia 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
